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标  题: 赵晓力:中国近代农村土地交易中的契约、习惯与国家法
发信站: 哈工大紫丁香 (Sun Sep 24 18:19:58 2006), 转信

中国近代农村土地交易中的契约、习惯与国家法

赵晓力

　　ABSTRACT 

　　This essay investigates the land transaction customs and contracts that 
prevailed in the village land market before the 1950s. The author argues that 
the customs and contracts maintained the frequent land transaction, which was 
largely resulted from the social structure of the village and the change of 
labor/land ratio among peasant households. Unfortunately, the effort in 
modernizing traditional legal system in the first half of the century failed 
to re-institute the land transaction custom into a new western-style civil 
code. The author suggests that, in the process of legalizing the current 
rural land redistribution system, legislators should take into consideration 
the grass-roots practices accumulated during the rural reform since 1980s.

　　一、导论

　　1970年代末到80年代，中国农村广泛实行了以家庭联产承包责任制为核心的改革。改
革废除了延续二十多年的“三级所有、队为基础”的公社经济体制，[1] 而把农民家庭重
新确立为基本生产单元。但是，“队”并没有在体制和观念上消失，它拥有法律规定的土
地所有权，[2] 并仍然是土地再分配的基本单位，[3] 虽然一般情况下它已经不再有动员
“社员”劳动力的权力。

　　在中国农业目前的技术条件下，土地和劳动力仍然是最重要的两项生产要素。承包制
采取了按家庭人口分配土地的办法，有的还考虑到人口的年龄和性别状况，而对按人头分
配加上了劳力的权重，成为按人、劳比例或纯按劳力分配。根据“国务院发展研究中心中
国农地制度课题组”对全国253个村庄的抽样调查，69.4%的村庄按人口分田，25%的村庄
按某种人劳比例分田，4.37%的村按劳力分田，1.29%的村实行专业队或专业组承包(何道
峰，1993) 。[4] 这说明，土地的初次分配是根据家内人口规模进行的，结果使各家的人
地比例或劳地比例趋向平均。

　　但是，家内人口是动态人口，随时处于变动之中。影响现阶段中国农业人口变动的因
素有出生、死亡、娶进、嫁出、户口农转非以及转营非农产业等等。人口变动了引起各家
人地比例的变动，人多地少的家庭，劳动的边际产出减小而土地的边际产出增大，人少地
多的家庭则劳动的边际产出增大而土地的边际产出减小，从而产生潜在的交易或再分配的
动力。

　　但是，与一些经济学家的预期相反，土地使用权在家庭之间的交易并未成为主流，
[5] 大多数村庄采取了“调整土地”即再分配的办法。何道峰的研究表明，自从实行联产
承包责任制以来，有65.2%的村庄对承包地进行过调整，调整土地的村庄，70-80%的首位
原因是人口变化，15%左右的村虽然当初没有规定随人口变动调整土地，但在群众的强烈
要求下，村委会也不得不采取调整措施。迄今土地调整已不止一次，而多达三次以上。(
何道峰，1993)

　　中国目前的这种“村级土地制度”，即土地资源的流转按再分配（政治）方式而不按
交易（经济）方式，的确是历史上的新景象。[6] 在政策上，有人主张国家和村庄不再拥
有土地的再分配权，而让土地在农户之间自由流转(杨小凯等，1994)，[7] 有人主张保留
目前的制度(罗小鹏，1994)，或鉴于彻底私有化的巨大困难，主张先完成包产制的合法化
(周其仁，1994c)。

　　本研究并不必然支持这个或那个政策建议。本文试图证明：在土改之前，中国农村也
是家庭经营占主流，但和现在不一样的是，土地交易，而不是土地再分配是应付家庭人口
变动带来的土地和劳力边际产出在村庄范围内不均衡的主要手段；而这种交易的完成则需
要一系列的支持性制度。本文试图通过对文献的梳理，找出这些支持性制度，并考察它们
在中国近代国家法制变革背景下的命运。不管是主张保留目前的“调地”制，还是废除它
而代之以市场，不管是准备采取哪一种自上而下的政策和法律措施来贯彻这些主张，本文
都强调：对基层和民间的制度实际的考察和剖析都是不可缺少的。 　　本研究所使用的
大部分材料来自《中国民事习惯大全》(以下简称《大全》)一书，该书由法政学社编，上
海广益书局1924年出版，凡六册，藏北京大学图书馆研究生教师阅览室。《大全》一书的
材料又来源于北洋时期北京司法部所组织的民商事习惯调查。后来该部将这一调查汇编为
《民商事习惯调查录》(以下简称《调查录》)一书出版，我所见的是台北进学书局1969年
影印本。其《凡例》云：“本书系就前北京政府司法部修订法律馆及各省区司法机关搜罗
所得之民商事习惯调查录，将关于民事部分先行付印。”即全书实际上只包括民事部分。

　　学者们习用的是《调查录》而非《大全》(如居密，1992，梁治平，1996)。我之所以
选用《大全》而非《调查录》只是因为《调查录》分类过粗，不便翻检，而《大全》的分
类则相对细致些。其物权编分为“不动产之典押习惯”、“不动产买卖之习惯”、“不动
产之权限”、“地上权之习惯”、“佃租之习惯”、“抵押权之习惯”、“关于共有权之
习惯”、“关于质押之习惯”、“经界识别及田亩计算法”十类，虽然分类错误多有，比
如一田两主、田底田面，有的分入“不动产之权限”，有的分入“佃租之习惯”，但相对
于本文的目的而言，这种按习惯类别而非地域为主要指标的分类法，检索起来更方便些。
不过，《大全》中每条材料下并没有象《调查录》那样附上调查者的职务姓名，故本文中
有一个地方还是用到了《调查录》。 　　北京司法部1927年11月-12月间出版的《司法公
报》第242期刊载了关于这次民商事习惯调查的一些文件及说明。从这批材料中可以得知
：民商事习惯调查肇始于清宣统年间，由当时的修订法律馆拟定调查问题分发各省调查局
及各县，选送答复清册，这些调查属于问答体，但不知何故一直未见出版。 　　1917年
10月30日，奉天高等审判厅厅长沈家彝呈请司法部创设司法部调查会。其呈文曰：“窃查
奉省司法衙门受理纠纷案件以民事为最多，而民商法规尚未完备，裁判此项案件于法规无
依据者多以地方习惯为准据。职司审判者苟于本地各种习惯不能尽知，则断案即难期允惬
。习惯又各地不同，非平日详加调查，不足以期明确。……”，这份呈文的出发点是调查
习惯以补法之不足，并透露出当时的司法裁判于习惯多有依赖。

　　沈家彝的呈文于11月2日到部，同年11月9日指令照准。北京司法部参事厅旋通令各省
区高等审判厅依照办理，并于1918年1月29日草拟令文呈当时司法总长江庸核定，同年2月
1日缮发。民商事习惯调查遂通行全国。

　　从各省民商事习惯调查会的会章来看，会长一般由本省高等审判厅厅长兼任，会员由
各级各地审判厅法官、承审官充当，但也吸收各级检察厅检察官、书记官、各县知事、商
会会长等入会或担任名誉会员。河南、山东调查会会章规定本省律师公会对于民商事习惯
如有意见陈述者得具报告书函送以备参考。由此可见调查会大部为司法专业人员组成。

　　各省的调查规则大同小异。京兆民商事习惯调查会调查规则规定，应调查之习惯包括
：“一，民商事之习惯业经审判上采用者；二，虽未经审判上之采用而已成为一种习惯者
；三，足征民情风俗之一斑者。”并规定其认为不良之习惯或有违反公益者亦应列入报告
附加说明。即调查范围不限于审判过程，但在调查中对习惯就已有所臧否，从这一点可以
看出这并不是一项中立的学术调查。

　　调查过程中的编目与分类是按照当时的民商律草案进行的。直隶民商事习惯调查会“
调查方法”规定：“会员应各就经办案件随时留心体察，亦依民商律草案之目次分任编录
，若无与商民律草案目次相合之习惯，仅可从阙；其不能归纳于民商律草案目次以内者，
亦应分别民商列为别录。”

　　从以上资料和调查形成的《调查录》或《大全》来看，这次民商事习惯调查是为了具
体的司法和立法目的、由专业司法人员实施、以西方民商事法律体系为调查大纲的一次调
查。这些特点提醒我们，在使用这批材料时，应充分注意材料中由于调查者身份和知识背
景，以及方法和程序所带来的偏见或可能的遗漏。

　　本文分为六部分。第一部分为导论；第二部分描述了土改前土地交易的社会经济背景
：村级土地市场；第三部分讨论了土地交易的整个过程；第四部分介绍了中国南方一些省
份所特有的一种土地产权现象“一田两主”及其交易习惯；第五部分集中讨论了土地交易
中民间契约和习惯结成的非正式制度与前现代之国家法以及法制近代化以后国家法的关系
，用到了前文里的一些例证，最后评论了近期修订的《中华人民共和国土地管理法》中关
于“承包经营权”和“土地调整”的有关内容，指出立法应对农村改革以来的基层实践经
验更多地加以考虑。

　　二、村级土地市场

　　上文曾经指出，随着各家人地比例的变动，对超越家庭的资源配置方式的制度需求就
出现了。人们对家庭联产承包以后农村并未出现土地使用权市场或土地市场大惑不解。而
本文则企图证明，土地产权市场的出现并不是一个呼之即来的过程，它可能需要一系列的
支持性制度。

　　透过市场的农业资源配置有多种方式。对于一个无地或少地的农户，他可以选择(1)
积累一笔剩余，买进所需的土地；(2)以交租为条件，租赁他人的土地；(3)受雇于人，作
为雇工耕作别人的土地。对于有剩余土地的农户，相应地也有三种方式(1)出卖土地；(2)
出租土地；(3)雇工经营。[8] 

　　显然，以上三种方式只有土地买卖才引起地权的变动，所以我们可以反过来通过地权
的变动来估计土地买卖的情况。[9] 这当然只有在土地买卖成为地权变动的主流时才适用
。

　　国内的经济史家大都同意，清代和明朝一样，地权都经历了一个从平均到不平均，从
分散到集中的过程(许涤新、吴承明[主编]，1985：214-220)，但清朝土地买卖对地权变
动的影响可能更大。第一是清朝没有明代那么多豪绅地主，以庶民地主居多，他们不可能
通过超经济强制来获取土地，这就是所谓地权转移中暴力性因素减少而经济性因素增加(
中国第一历史档案馆、中国社会科学院历史研究所[编]，1988：4)。第二是税制的变化。
在明朝后期一条鞭法的税制改革实行之前，沿用的还是唐宋以来的两税制，国家税收主要
征收实物和劳役，而且按土地征收的“赋”和按户口征收的“役”又是分别征课，前者是
比例税，后者是定额税，两者加在一起，便使总税率出现累退倾向。特权者享有的税收优
免又加剧了这种倾向，土地越少，地位越低，负担的赋和役却越重，这就使少量土地所有
权在赋役重压之下从权益变成负担，从而出现小民弃产逃亡和带产投献特权地主的现象，
弃产逃亡和带产投献显然也能引起地权的变动，但它却不是经济性的，从这种地权变动是
看不出土地交易的状况的。

　　从一条鞭法到清代前朝的摊丁入亩基本上改变了这种状况：“因投靠及投献而造成土
地集中的现象，到了清朝才逐渐缓和下来。……清政府将官吏缙绅优免赋役的特权大为缩
小，自一品官至生员吏丞，只免本身丁徭，其余赋课仍须缴纳。这样就基本上消除了献产
投靠的客观条件。”(赵冈、陈钟毅，1982：187)。

　　去掉超经济强制和投献田产，还有继承也可能引起地权的变动。中国传统的多子平分
继承制常常使得大地产变为平均的几份小地产。[10] 但和前两者相反，多子平分继承是
使土地分配变得平均的一种力量。

　　如果我们接受清朝初年土地分配还比较平均的说法，而从那时起至本世纪三十年代，
这期间并未发生大规模的、持久的影响土地分配的外生事件，但土地的占有已变得相当不
均。[11] 扣除继承的平均化作用，应该说土地买卖起了相当大的作用。 　　以上纯粹是
逻辑推演的结果。究竟土地交易在近代达到了一个怎样的规模，还有赖于对史料的仔细检
视。不过，李文治根据明清文人记载的研究(李文治，1993)，章有义根据明清徽州地区的
置产簿、租簿等私家文书的研究(章有义，1984，1988)，杨国桢对明清两代鲁皖、江浙、
闽台等地土地契约文书的研究(杨国桢，1988)，都认为明清以来土地的立契买卖已成主流
。

　　这里我们所说的土地交易的规模指总交易亩数，它等于一定地区一定时间内土地交易
的次数与每次交易亩数的乘积。我想指出的是，有清以来中国农村土地交易的一般特点是
高频率与小亩数共存，成片大块买进卖出极少。而正是这个特点决定了土地交易只能在村
级市场上完成。 　　先看看华北的情况。根据罗崙、景甦的调查，山东章丘县太和堂李
姓地主，从乾隆二十六年(1761年)至光绪三十一年(1905年)这145年间，共购进土地
515.92亩，立契105张，平均每次买进4.91亩，最大的两笔交易都发生在同治七年，每笔
30亩，最小的一笔交易仅0.11亩(据罗崙、景甦，1985：65-68表计算)。

　　再看南方的情况。徽州休宁朱姓地主，从康熙五年(1666年)到道光8年(1829年)164年
间分73次购进田、园、地、山共108.099税亩，平均每次1.48税亩，分25次购进田皮、山
皮共47.632税亩，平均每次1.91税亩(实际亩数可能比税亩偏大)(据章有义，1984：88-89
表计算)。

　　赵冈、陈钟毅的研究表明了同样的状况：“遂安县同治元年至十三年的归户推收册，
登记了境内这十三年中所有的土地买卖交易，这个推收册大概是境内某部或某区的登录，
但没有写明地点。册中记明在这十三年中有三百余户有土地买卖交易。我们随机推选一百
笔交易，每笔平均0.59亩。从时间上来看，每年平均有二十余笔交易。另一本遂安县归户
推收册包括光绪元年至三十二年这一段时间境内的土地买卖交易，随机抽选一百笔，平均
每笔0.91亩，第三本遂安县归户推收册包括光绪元年至三十四年，推选一百笔交易，平均
每笔交易1.46亩。……另外还有一本县名不详的归户推收册，包括时间较长，从光绪二年
到民国五年，土地交易的笔数也很多。我们随机抽选三百笔，得出平均每笔交易面积1.56
亩。”(赵冈、陈钟毅，1982：220-221)

　　这种状况在本世纪中叶土地改革之后仍维持着。据1954-55年调查，河北通县田家府
村从1951年1月至1954年底4年间，共发生土地买卖29起，平均每起交易面积3.75亩，典当
7起，平均每起3.14亩。大多数交易是在村内或邻村之间完成的。29笔土地买卖中，买方
或卖方是外村人的14起，余下15起买卖均在本村人之间进行。7起典当土地事件中交易双
方均是同村人(林子力等，1955)。

　　然而用土地交易的小额化与细零化来推断土地交易大多在村级土地市场上完成，仍嫌
不够。我们还需要更多的直接的证据。[12] 这方面，由日本南满洲铁道株式会社调查部
门于三四十年代在华北和长江三角洲地区所做的调查可能会对证实或证伪“村级土地市场
”这一论断提供详实的材料。关于这批材料的用法，请参阅黄宗智已出版的两本中文著作
(黄宗智，1986，1992)。 

　　三、土地交易中的契约与习惯

　　上文指出：近代农村土地交易，尽管总的交易量很大，但因为每笔交易额数都很小，
买卖的频率可能很高。上文的第二个结论是，这种高频率、小亩数、细零化的交易，大部
分是在村级市场上完成的。

　　村级市场包括和本村人的交易，以及和邻村人的交易。正如上文所说，有清以来，土
地交易中暴力因素的减少，使得市场的作用空前地加强了，相信大部分交易都采取了书面
契约的形式(杨国桢，1988)。但是，这种村级市场并不等于新古典经济学教科书所描述的
那种完全竞争的市场，那里买卖双方只对唯一的市场参数——价格作出反应。在村级土地
市场中，交易者本身即处在错综复杂的人际关系之中，“家族关系、互惠原则、礼品、道
德以及诸如此类的因素无不起着重要的作用”(黄宗智，1992：94)。

　　关于土地交易中的契约与习惯，前辈学者已做了大量的工作。我的研究特别倚赖杨国
桢对明清两代土地契约文书的研究(杨国桢，1988)，以及周远廉、谢肇华根据清代乾隆朝
(1736-1795)刑科档案题本所做的土地交易制度的研究(周远廉、谢肇华，1986)。

　　周和谢从大量第一手档案材料中发现，清代前期，“买卖田产的手续，……一般是从
业主请托中人，先问亲房原业，然后寻找买主，三方当面议价，书立卖地文契，交纳田价
，付

　　给画字银、喜礼银、脱业钱，丈量地亩，并依照法则，报官投税，更写档册，过割银
粮，这样算是进行了买地的第一个阶段。嗣后，还要经过找价、回赎、绝卖，才彻底地完
成了这块田地的买卖。”(周远廉、谢肇华，1986：34)令人惊异的是，二百年过去，本世
纪前期的民商事习惯调查和地政学院学员同时期的调查所呈现的，仍然是这么一套程序，
尽管细节上各地的繁简可能有所不同(钱承泽，1977，萧铮[编]，1977：30256-30272)。
以下我们对土地交易过程中的主要程序及习惯作一分析。

　　1、觅买文书

　　安徽省：不动产买卖契约未成立之先，由卖主先立草约，谓之水程字。如甲有产业出
卖，先将该业坐落、四至、亩数、钱粮及时值价额，开载水程字，托交中证等代觅卖主，
以便审查后易于商定价值。(《大全》四：24)

　　这种“觅买文书”在安徽天长县又称为“经帐”(《大全》四：25)，安徽当涂称为“
允议字”(《大全》四：22)，湖南临澧县称为“准字”(《大全》三：41)，陕西镇巴县称
为“许成”(《大全》四：9)，陕西南郑县、洋县称为“清中字”(《大全》四：10)，它
和日后订立的正式契约有区别。例如：

　　河南邓县：凡买卖田地，则以大约为凭，若仅书草约，双方均得声明毁约，至过割钱
粮，尚非要件。(《大全》四：6)在有些地方也可转化为正式契约，但需另行注明： 　　
直隶定兴县：草契载明出卖价额，交与中人介说，有情愿照价承买以接草契为定，但草契
须注明“接契为定”四字。(《大全》四：2)这种草约对双方都有一定的拘束力：

　　湖南临澧县：临澧县民间买卖田产，先由卖主亲书草约，载明某处田亩若干，时价若
干，交由中人介绍买主，俗称准字，经买主接受后，即协同中人前往勘明，再议定价。惟
该项准字既由卖主书立，并经买主接受，则买卖双方均应受其拘束。如一方或有反悔，即
应负相当赔偿之责。(《大全》三：4)——然而如何赔偿，却并不清楚。有些地方，买方
接受草契后，还要交付一定数额的定金。有趣的是，1986年《民法通则》89条第3款给付
定金者违约不得要求返还定金、接受定金者违约当双倍返还定金的规定，和这里的习惯非
常相似：

　　安徽当涂县：当涂不动产卖买约定时，必先凭中由卖主书立允议字交与买主，买主立
即付定洋，或数十元，或百元不等。其议字内预订立契日期，如买主翻悔或迟缓期间，将
所交之定洋作为罚款，并将允议字退还卖主，或卖主翻悔，除退还定洋外，另照定洋数目
加一倍赔罚，方可收回允议字。(《大全》四：22)

　　安徽繁昌县：不动产之买卖，当事人于未成契之前，所有该产业之内容及价值，均由
双方凭中议定，由买主先交定金若干，交卖主收执，定期成交，名曰成交字。届期如卖主
违约，除返还买主交出定金外，并应依照买主交出定金之额，认罚违约金，且担任酒资等
费。若违约出于买主，则其前出之定金及其所用去之杂费等项，即无请求卖主偿还之权，
以为违约之罚。(《大全》四：2)

　　所谓“并应依照买主交出定金之额认罚违约金”，这已经是用西方法律术语来叙述中
国民间习惯了。更值得注意的是第一条。我们推测，在民间缺乏强有力的第三方执行的情
况下，契约和习惯法的实行更多地应倚赖当事人之间的互相牵制。在安徽当涂，如若卖主
(接受定金者)反悔，除非双倍返还定金，“方可收回允议字”，那么允议字对他来说可能
具备某种意义，或不收回便会有所不便。可惜调查资料并未告诉我们这一点。 　　2、亲
邻先买权

　　中国古代的土地、房屋等不动产买卖，长期存在着亲邻先买权的习惯。所谓亲邻先买
权，是指出卖田产房屋须先遍问亲邻，由亲邻承买，如亲邻不愿承买，方可径卖他姓和他
人。“若卖业不先向亲族尽让，径行卖与他姓，则亲族即可出而告争。”(《大全》四：
10，陕西神木县习惯)。清代乾隆朝刑科档案题本记载了不少因亲邻先买不成酿成的命案(
中国第一历史档案馆、中国社会科学院历史研究所[编]，1988)，表明清代前期，亲邻先
买权的流行。杨国桢的契约研究也表明，“到了清代，先尽房亲、地邻的习俗依然保存下
来，但在文契上的限制有所松驰，可以不必用文字在契内标明。”(杨国桢，1988：235)
只是文契内的略写，并不一定表明亲邻先买权的衰落(江太新， 1990)，有时候，文契内
的略写或不写恰恰表明，这种习惯已在社会生活和人们的意识中“固化”下来，成为“不
言自明”的东西。

　　表1.先买权的顺序

　　地点 内容 出处 

　　福建闽清县 业主亲族有先买之权 《大全》三：14-15 

　　江苏盐城县 房屋买卖，先尽亲族，亲族不受，然后转卖他人 《大全》三：31 

　　湖北汉阳县 先尽典主，亲房，次疏房，再次邻里 《大全》三：35 

　　湖北郧县、兴山县竹溪县 先尽亲房，次典主，次抵押主，再次邻里 《大全》三：
35 

　　湖北五峰县 先尽本族，由亲及疏，次尽姻戚，亦由亲及疏，如均无人承买，即应由
承典人或承租人先买。但各种先买权人，如有故意掯价之事实，即得不拘顺序，径卖他人
 《大全》三：35 

　　湖北麻城县 无一定顺序 《大全》三：35 

　　湖北广济县、潜江县 先尽亲房，次及邻里；如地已典出，则先尽亲房，次及典主，
再次邻里 《大全》三：35-36 

　　湖北谷城县 先尽亲房，次及典主 《大全》三：36 

　　湖北巴东县 先尽亲房，次及典主，若邻人认为与己有利害关系，或系为收回祖业者
，得重价买之，其买得者为最高价人 《大全》三：36 

　　湖北京山县、通山县 先尽典主，次及亲房。各种先买权人，如有故意掯价，得径卖
他人 《大全》三：36 

　　湖南益阳、宁乡、宝庆、泸溪、常德等县 卖产先尽亲房 《大全》四：1 

　　安徽来安县 先尽同族或上业主 《大全》四：4 

　　安徽泗县 先尽本族 《大全》四：21 

　　直隶高阳县 先尽去业主、亲族及地邻 《大全》四：2 

　　绥区 卖房尽邻，卖地尽畔 《大全》四：5 

　　河南中牟县 田地出卖，先尽四邻 《大全》四：8 

　　陕西华阳县、华县、神木县 先尽让亲族，由亲及疏，俗有"尽内不尽外"之说 《大全
》四：10 

　　陕西汉中道属二十四县及扶风县 先尽亲族，次尽地邻，再尽当主 《大全》四：10 

　　陕西枸邑县 先尽亲族次尽当主 《大全》四：11 

　　陕西洛南县 先尽亲族、地邻，次尽老业主 《大全》四：11 

　　吉林榆树县 族邻有优先留买权 《大全》四：25-26 

　　表1列举了各地关于亲邻先买权的习惯作法。我们从中可以看出，在土地买卖中：(1)
亲房或亲族拥有第一先买权，而在亲族内部，又遵循先亲后疏的原则；(2)如地已典出，
典当主一般拥有第二位优先权，在湖北的汉阳、京山、通山，他甚至居于亲房之先；(3)
如地未典出，则地邻一般拥有第二优先购买权，但是，地邻的先买权并非如亲族那样普遍
，且很不稳定。

　　对于典权人这种他物权人的先买权，各国法律似乎也并不否认。争论的焦点在于亲邻
的先买权。

　　关于亲邻先买权，国内的经济史学者异口同声地加以诟病，认为它是“封建的”，妨
碍了土地的自由买卖，进而也妨碍了中国“资本主义萌芽”的发展(李文治，1993：
508-509)。

　　本文的旨趣与此不同。从亲邻先买权的长期地、广泛地存在我推测，这种制度必定和
一定的社会经济基础相联系，并且，它的存在还有助于发挥某种功能，以维护相应的社会
经济基础。这个社会经济基础就是我所说的“村级土地市场”。 　　上文的研究表明，
中国近代农村的土地交易普遍呈现小额数、高频率、细零化的特征，而且交易的大部分是
在村内或邻村之间进行的。城、乡之间的地权交易大概是城居地主兴起之后的事情。

　　土地村级市场的存在，使得我们有必要把注意力转向中国近代的村庄。以往国内外的
研究者和调查者往往强调家族在村庄中的作用，实际上把“自然村”等同于“同族集团”
(例如，Freedman，1958，延安农村工作调查团，1980)；Skinner，1964基于成都平原田
野工作的研究，又过于强调村庄之外的基层商品和服务市场对农民之间人际关系的影响，
而不恰当地把基准市场共同体(standard market community)作为中国农民生活的最基本
单位。黄宗智则根据满铁和他本人的口述历史调查证明，由于生态环境、村社历史、居住
形态的差异，华北平原和长江三角洲的村社形成了各自不同的一些特点。在华北平原，村
庄首先由多个同族集团组成，然后在各个同族集团的基础上，形成地缘性的超族村庄。而
在长江三角洲，同族集团相对较强，地缘性的村庄则相对较弱或付之阙如(黄宗智，1992
：148-155)。

　　我相信，在中国的其它地域，村庄内部的组织可能还存在另外一些不同的特点，但有
一点可以肯定，不管是华北的多姓村庄，还是华南的单姓村庄，中国农民首先按血缘关系
组织起来，人们首先按照血缘关系相互辩认；地缘关系的存在则是不确定的，或者可以看
作是血缘的投影(费孝通，1985：72)。在新垦区第一代移民组成的村庄，地缘关系可能是
主要的，因为这时候尚未出现同族集团，但在繁衍几代之后，地缘的重要性却肯定会让位
于血缘。

　　在紧密的单姓村庄，或者说在紧密的家族村庄内，由于居住邻近或地块邻近而形成的
邻里关系，会被强大的血缘关系所淹没；然而，同样地，在繁衍几代之后，在家族几个支
系的末端之间，地缘的重要性较血缘也会上升。[1] 

　　以上的论述仅仅说明了，在村庄内部，一般地说血缘关系总是确定地存在着的，并且
一般地说血缘的力量总是超过地缘的力量，而地缘关系的存在与强弱则处于不确定状态。
这或许能够说明，在土地先买权上，亲族的先买权为什么总是强于地邻的先买权，而地邻
的先买权为什么还不一定总是存在。

　　然而，上面的论述是不完全的。村庄内的血缘关系和地缘关系的存在及其强弱，并不
当然就意味着在土地的交易中，当事人便必然受到这些关系的影响。毕竟，在Skinner所
研究的交换商品和劳务的基层市场上，交易并没有受到村庄内部关系的影响——或者
Skinner没有注意到(Skinner，1964)。[2] ��

　　更进一步，杜赞奇的研究还发现，在华北平原的村庄之中，除了宗族性村庄外，还存
在所谓“宗教性的村庄”。除了血缘和地缘，华北平原的农民之间，还弥漫着多种多样在
民间信仰和多神崇拜基础上形成的村界以内或超出村界的“文化网络”(杜赞奇，1994)。
与我们的兴趣有关的一点是，为什么这种“文化网络”未影响到土地的交易。

　　我想这一切都应向“土地的村级市场”去寻求解释。Skinner的交易商品和服务的基
层市场，毕竟存在于村庄之上或村庄之外，黄宗智的研究表明，至少在华北，参与基层市
场活动的人们之间并未达到象Skinner所描绘的那种熟悉程度(黄宗智，1986：231)，在这
种市场上，每宗货物都同时面临着众多的买者和卖者，交易更接近那种“非人格化的交易
”(North， 1984；诺斯，1994：46)，虽然Geertz对Bazaar(集市)的研究也强调“主顾”
(clientelization)对减少信息和搜寻成本的重要性(Geertz，1992)。

　　而村级土地市场上的交易却是一项“人格化的交易”(personalized transaction)，
即交易双方之间事先就存在某种血缘的或地缘的关系，而这种关系会带入到交易中来。我
们还将看到，即使是两个事先不认识的买卖方(比如有时候和外村人的交易)，他们的关系
也因中人制度的存在而“人格化”了。在狭小的村级市场上，买卖双方总能找到一个双方
都认识的人，而使交易间接人格化。

　　土地的人格化交易意味着，交易双方并不从交易本身或这一次交易中计算得失，交易
方之间的关系是多面的(multifaceted)和长期的(Hayami and Kikuchi，1981：14-15)，
价格只是影响交易的参数之一，那种认为“先买权”一定对土地出卖人不利的观点是片面
的(周远廉和谢肇华就持这种观点，参见周远廉、谢肇华，1986：36)。很难想象，在缺乏
强制性力量的习惯和契约体系中，一个对一方不利的制度会如此长期、广泛地存在。如果
亲族、地邻的出价和任何其它潜在的购买者出价至少一样多，那么卖方在此次交易中并不
受什么损失，相反还会为日后的交往落下一个“人情”；问题出在亲族和邻里往往“滥用
”这项权利，而企图以低于第三者出价的价格争买土地，在这种情况下，第三者出价和亲
邻以“先买权”压价之间的差额才构成卖方此次交易的“损失”。但是，如果卖方认为，
一次交易的损失可以在日后的长期交往中得到弥补，那么让亲邻先买也并非一定是一件不
利的事情。可见，亲邻先买等类似制度是和乡村中的种种互惠制度相联系的，或者说，是
互惠制度的一种。这些互惠制度并不表现为金钱的即时结算，并且可能超过一个人的生命
周期，延续到子孙后代，我们可以从即将谈到的中国村庄人口的“恰亚洛夫”循环中体会
到互惠的周期性，即一个人可能作为别人的亲邻在这次土地交易中先买，而轮到他的土地
出卖时，别人也可以同样主张亲邻先买，对这一循环的预期会使互惠链进一步拉长。这种
互惠关系在陌生人中很难维持，但血缘、地缘关系往往无法 选择和逃避(费孝通，1985：
71-77)，它无法轻易进入，也无法轻易退出，形成所谓“社会结构”(social 
structure)( Hayami and Kikuchi，1981：20-24)，而Skinner的基层市场和杜赞奇的文
化网络，都具有比它大得多的流动性而未被结构化；很难想象土地出卖者会允许一个在集
市上仅和自己有点头之交的人，或者先天道的道友享有比无法选择的亲邻更优越的先买权
，原因很简单：他日后无法在这种偶然的关系中“收获”他所施的恩惠。

　　1930年代，满铁人员所调查的华北村庄，几乎都存在亲族先买制度(杜赞奇，1994：
88)。满铁调查员曾询问当时栾城县商会会长：

　　问：如果一个人未征求宗族意见而出售土地，此项买卖会被宣布无效吗?

　　答：是的。开始碍于情面(人情)，后来约定成俗。至于为什么如此，我也并不清楚。

　　如果一个村民不首先征求同族的意见便把土地卖给族外之人，同族人有权阻止。这种
风俗出自人性，后来成为族权的一部分。虽然对官府来说，不管将土地卖给谁，只要填写
官契(交纳契税)，买卖便算合法，但同族先买权一直被延续下来。(见杜赞奇，1988：88)

　　这位商会会长的回答从一个侧面印证了我们上面的推测，亲族先买权源于“情面”，
是乡村“道德经济”(moral economy)的一部分，但是故事并不应当就此结束。我们认为
除了从买卖双方的立场来解释“亲邻先买权”的经济逻辑外，还必须注意到它的“约定成
俗”的一面，即为什么“亲邻先买权”还会受到交易当事人之外的其他人的共同认可。在
已出版的乾隆刑科档案题本中，提到亲族先买的几起人命案，没有一起是由于当事人(包
括买卖方和亲邻)对亲邻先买权本身的合法性有所怀疑才引起的，而几乎都是在承认“亲
邻先买”的前提下，由于种种主张上、操作上的问题导致的(参见中国第一历史档案馆、
中国社会科学院历史研究所[编]，1988，第105、108、142、162、185、187、190号诸案)
。

　　我对于这一问题论点是：亲族先买权反映出中国农村传统中对土地产权的一个重要观
念，即实际上占有、耕作土地的个人或家庭并不拥有土地的完整产权，使用权可能是完整
的(没有人会指令你在田地上种植什么作物)，但转让权却是残缺的，受到严格的限制。而
这一点又是因为，在中国传统农业社会中，个人或家庭的土地往往来自祖遗。但由于同财
共居和诸子平分继承制的存在，每个儿子继承的只包括使用权，转让权其实是诸子共同继
承的，或者是通过继承着落于整个家族的。这一点可以自购地产转让权比较完整得到证明
：

　　福建闽清县：闽清习惯，除手置产业得自由处分外，凡典断祖遗阄分产业，须经阄内
兄弟人等署名签字。(《大全》二：14)

　　深入研究这个问题需要对中国传统家庭财产制度和继承制度有更多的了解，我无力继
续探讨这个问题[3] ，而只想指出，亲邻先买制以赋予某个亲邻以先买权的办法，巧妙地
把土地保持在家族或村庄内部(注意它不是通过家族会议或村庄公决等“公共选择”的方
法来达到这一点的)，这除了有利于规模经济之发挥，也具有社会整合的功能。

　　规模经济功能是指，随着土地小额出卖和分割继承，中国农村的耕地一直呈现细零化
的趋势。有的地块分割之小，已达到不堪使用耕畜的地步，南方则引起田坎系数***田坎
系数指一块田地中田坎所占的面积比例。在南方的水田中田坎对蓄水和划界是必不可少的
，旱地一般以犁沟或地头的石块、树木划界，一般不涉及这个问题。**的持续增加。而且
地块的细零分割，也使得相邻关系、地役权、地上权变得日益复杂，容易引发地邻之间的
矛盾和纠纷。亲族或地邻的地块本来就挨在一起，先买权的存在可以有效地防止土地细零
化的趋势(黄宗智，1986：270)。绥区“卖房尽邻、卖地尽畔”的谚语(《大全》四：5)背
后隐含的也是这个道理。

　　社会整合的功能则是指，土地的亲邻先卖权一方面是由中国乡村的血缘和地缘关系这
种“社会结构”决定的，一方面又对这种社会结构在经济领域起着不断加强和整合的作用
。进入二十世纪，某些地方的亲族先买权渐呈衰落之势，和这种社会结构的变迁时分不开
的。民商事习惯调查表明： 　　赣南各县：凡出卖不动产者，其卖契内载有“先尽亲房
俱各不受”等语，是从表面上观之，几似亲房人等有优先承买权，然实际则皆以出价之高
低而定，且亦不尽先尽亲房人等也。盖在夕有此优先权，现仅成为契约上的一种具文而已
。(《大全》二：11)

　　我认为，亲邻先买权的衰落应从二十世纪以来乡村的全面解析来理解，而不仅仅是“
商品化”经济关系发展的结果；亲邻先卖权是和村庄的社会结构联系在一起的，不单纯是
一种经济上的交易制度，受资本主义商品关系影响的大小有沿海和内地、东部和西部之分
，但实证调查却表明亲邻先卖权的衰落没有明显的地域差别；在那些并没有受到资本主义
经济关系冲击的地区，这种衰落也发生了。我们不必为亲族先买权的衰落而欢呼。和“资
本主义萌芽论”者的预期相反，亲邻先买权的衰落本身并不足以促进一种新的“资本主义
式”的“自由的”土地买卖，而且在有些地方，这种衰落只不过预示了严重的乡村危机的
到来。 　　黄宗智从满铁调查资料中找到了一个生动的例证：

　　土地之卖给村外的人，不止反映出村庄共同体解散的趋势，也更深刻地反映出宗族关
系的崩溃。民国以前的沙井，也恪守同族和同村人有优先买地权的惯例。但到了近几十年
，经济压力迫使贫农首先照顾自己的需要。我们可以用一个例子来说明，旧日的惯习是怎
样被以土地为商品的新现实所取代的：李注源占有1亩土地，与4个兄弟和其它亲属的土地
邻接。赵文友想用这块地来盖房子，并愿出高价100元买入(在一般情况下，这块地只值
70-80元)。李注源知道，若和兄弟们商量，他们一定会反对卖地。所以他自己拿定主意，
没有告诉其它人，就把地卖给赵文友了。问题是李注源的堂亲李广恩，一定要穿过注源的
田，才能通到自己的田地去。所以他曾千方百计劝阻李注源和赵文友，还请村长和会首出
来调停，试令李注源撤销这笔交易。或者要赵把土地卖还给李氏宗族的人，可是全不生效
。李注源和赵丝毫不肯让步。村中的惯例无法克服市场的买卖契约关系。李广恩也无法诉
诸法庭，因为注源的地契上没有让人通行的条文(黄宗智，1986：275-276)

　　对这个例子，我的理解是，促使李注源把地卖给了赵文友的是“经济压力”而不是商
品化的“经济动力”；促成旧日的惯习被取代的，并不是商品经济带来的土地增值超过了
亲邻先卖中的互惠预期，而是宗法关系的崩溃已经使得这种互惠预期不再存在。至于李广
恩无法诉诸法庭，事实是，即使他诉诸法庭也将无济无事。民国的法律并不支持土地的亲
邻先买制度，理由是极为含混的“有背于公共秩序”(最高法院三十年上字第131号)——
尽管作出这种判解的法官，并不了解沙井村的“公共秩序”是什么。

　　3、 上手业主的参与及上手老契的作用

　　上文分析了土地买卖中亲族和邻里的参与，这种参与突出地体现在亲邻对土地的优先
承买权上。关于土地典押主的先买权，我们留待后文分析。本节我们继续研究土地买卖习
惯中上手业主的地位和权利，以及上手老契的作用。

　　上手业主的先买权，在乾隆朝刑科题本中就有反映和记载。当时陕西咸宁县、湖南新
宁县、四川眉州都有“卖地先尽原业”的“俗规”(周远廉、谢肇华，1986：36-37)。

　　民商事习惯调查也表明，在直隶高阳、安徽来安、陕西洛南、福建闽清、湖北巴东，
上业主的先买权依然存在(见表1)。然而，由于民间土地典、卖不分，活卖与绝卖混淆，
上手业主的先买权和回赎权有时难以分清(详见后文)。

　　除享有先买权外，有些地方土地卖主的上手业主还有权从卖价中分润。在乾隆朝刑科
档案题本中，这种分润被称为“脱业钱”、“画字银”、“画押银”、“赏贺银”等等，
有的由买主给付，有的由卖主给付(周远廉、谢肇华，1986：41-42)。但是，与周和谢的
意见相反，我们并不认为这种习惯“既对业主不利， 又对农业经济的发展产生了很坏的
影响”(周远廉、谢肇华，1986：42)，而仍然想强调它对当时的土地交易和土地产权确认
的特殊功能。比如：

　　安徽来安县：不动产卖契，契约成立时须将上首卖契出业人邀请到场，商明界线，有
无错误，凭中画字，由买主送给银洋，谓之上业礼。其额数多寡并无一定。(《大全》四
：23)

　　显然，原业主在这里起了确认和确定产权的作用(“商明界限，有无错误”)。原业主
的出场，有效地降低了买方的风险，抑制了卖方偷卖他人田产的动机，也避免了与土地四
邻的界线纠纷，反过来对真正想出手田产的卖家也是有利的——上手业主的出场使得他的
土地产权的安全系数增加了。在其它一些地方，老业主的出场被上手老契的转让代替——
可以想见这进一步降低了交易费用，如果它没有引起风险的上升的话。例如，在河南信阳
、罗山等县，“卖地须交老契”，原因是“其地田地无丈尺，边界多不清楚，若无老契可
凭，买后多生纠葛，尤恐有冒卖情事。”“其小户人家卖田，多因无老契拒绝不买，故现
时习惯以非交老契不可”(《大全》四：6)。而在河南确山县，“卖地须四邻到场”，“
若四邻不到场，即不能成交 。其不成交老契之原因，为四邻既到场，当然无边界及其它
不清之纠葛，老契无甚用途，故全以新契为凭。”(《大全》四：7)河南洛宁，因为“卖
地不交上手老契”，“故一产两卖之事，近年层见迭出”(《大全》四：8)。

　　转交上手老契有一个技术性的困难，如果出卖的土地仅是老契所载的一部分，老契又
如何分割——这显示出老契逊于正式土地登记制度中土地产权凭证的一个方面。看来民间
并没有发明出解决这个技术难题的办法来。在陕西镇巴县，“全部出卖则交老契，一部出
卖则否”(《大全》四：11)；在江西宁都、赣县、大庾、定南，“不动产契据漏税者十恒
七八，又大半不交上手老契，其于业中过割一部者，亦不批载老契”，致使“辨别真赝时
形困难。”(《大全》二：3)

　　上述情形不免引起人们一个疑问。中国很早便有正式的土地登记制度，明代便有以田
为经、以户为纬的鱼鳞册和以户为经、以田为纬的黄册，隔年大造，变更登记，不可谓不
严密(何炳棣，1988)，而为什么民间的产权交易仍然如此强烈地依赖上手业主的出场确认
，以及以私契代替土地产权证明等非官方的制度安排呢?

　　1926年，当时的中国政治学校地政学院的学员郑行亮在江苏吴县调查土地制度时发现
，在吴县，民间流行的土地产权证书至少有以下多种(郑行亮，1977：30-32)：

　　1、地价税执照，民间总称为粮串，内载户名、都图、田分、征税银数等。

　　2、版图执业清田新单，俗称方单。系前清同治五年，当时长洲县令蒯德谟因为民间
田地印单“遭匪遗失”而设局清理，发给新单，以为民间土地执业凭证。

　　3、长洲县补单，其效力与同治五年所给之新田单同，因新田单被灾焚失等，呈清核
准补给此单，故名补单，俗称“火照”。

　　4、丈票，同治五年办理清丈时所给，凭以调换新田单，票面载明“都图字圩”、“
则款亩分”、“业主姓名”等。到1920年代60余年，尚有极少数未经调换，留在民间作为
土地产权凭证。

　　民国以来推补的有：

　　5、财政厅印单，此单系县清查田赋委员会呈财政厅核准办理补粮升课事宜，以民间
原粮不足，经申请升补，查明核准发给此单执业，效用与方单相同。

　　6、江苏省政府执照，此照系向沙田官产局备价承领土地，呈准省政府发给，作为领
户执业凭证，并粘有绘图。

　　此外便是各种“契纸”，也用作证明产权的凭证：

　　7、红契，即官契。此项契纸系江苏省财政厅印售，印有“江苏省财政厅印发不动产
官契纸”字样，买卖成交立契后限三个月投税过户，为民国合法之执业凭证。俗称为“红
契”，而盖有前清布政司印的也称为“红契”。此外还有“江苏省新契纸”、“国民政府
验契纸”等，均系官契式纸。 　　8、白契，即私契。民间典买土地房屋，凭中立契，既
不购用官契纸，也不投税盖印，所以称为白契。而佃户向业主价买田底，业主不认卖字，
成交后只书写“拔条”，不立卖契，以避免卖田字样，这种“拔条”其实也是一种契据，
可以作为土地产权的凭证。

　　然而，不管是前清还是民国，发行土地产权凭证或者推广官契，其目的大多是为了征
收田赋和搜刮契税(参见李奋，1977：161)，我们将在“过粮与产权重组”一节看到，只
要能收到田赋，政府是不怎么关心产税脱节的；政府只在关心税收的前提下关心民间的田
地亩数是否确实，以至于长久以来中国土地的官方统计数字只是“征税单位”，而与实际
数字相差甚远(何炳棣，1988)。官方的产权凭证，其证明效力有时的确比民间的产业簿、
分家书、老契更强，如江西上饶，“凡系争田地山塘，每视黄册库图为最有力之证据”(
《大全》二：13)，浙江德清县也是“买卖产业重印单不重契据”(《大全》二：23)，但
那同时也意味着更多的支出，更大的交易费用。就经官税契而言，在江苏盐城“契税税率
卖九典六(指买契征收价额9%，典契征收价额6%——引者注)，实嫌太重，乃又带征附加及
用费，如以银洋百元买田二亩(盐邑田价，上田每亩五十元)，则正税附加及用费共需洋十
九元九角五分，若典抵田地，则价值百元者，须耗费十元零二角。而中间人等烟酒茶饭之
资，粮房处收粮进户等费用尚未与焉。且逾限及匿报均有罚，消耗既重，于是人民相率隐
匿逃避，书吏亦因缘为奸。政府虽严定比额，并责成官契纸发行所管理员，许其经纪田房
买卖，酌取中资，实行推收官契纸，照章填簿报告，但徒有重税之名，无足额之实，反使
人民作伪以逃税，如皆用白契典凭不税，以及短写契价之类，不一而足。”(何新铭，
1977：24)

　　以上调查提醒我们，要评价民间非正式制度的效率，只能把它跟当时正式的、官方的
制度相比较，而不能与某种理想的制度设计相比较。如前所述，官方交易程序和产权证明
文书或许有更大的效力，但它也有书吏或管理人员贪污舞弊、敲诈勒索的坏处。民商事习
惯调查和地震学院学员的调查，都表明民间乐于采用习惯保证交易的顺利进行，而对官方
交易程序持厌恶和逃避态度：

　　安徽和县：不动产之买卖，除中正及中用外，尚有各项费用，照正价加一，名曰使费
，如田土则有折席费、画字礼……折席费尚有亲房折席费，上业折席费之二种，其额数照
正价

　　加一，以为各项费用分配之用。此项费用，即为预杜后累起见。有此分润，庶使亲房
上业，均经到场，不致另生枝节。本无害于善良风俗，相习成风，由来已久，于立契时，
正价交兑，买卖双方，均乐于从事，毫无留难。(《大全》四：23-24)。

　　与这种“毫无留难”的态度相反的则是调查者对官方制度腐败的抨击。比如，据地政
学院傅广泽1935年在安徽的调查，土地转移的正式费用，至少包括以下几项：

　　表2.土地交易经官使费(买价50元)

　　项目 金额(元) 占买价百分比(%) 

　　草契纸费 0.05 0.1 

　　监证人书契费 0.50 1 

　　官契纸费 0.50 1 

　　契税 3.00 6 

　　契税附加 3.00 6 

　　推收费用 0.15 0.3 

　　合计 7.20 14.4 

　　资料来源：傅广泽，1977：69。

　　傅广泽写道：“然此犹指按期投税者而言，若一逾限，则须加上罚金数目，其负担将
更重矣，即使按期投税，如计入红印钱等各项额外勒索，其数目亦不止此。此所以人民对
于税契争相逃避与减报价格也!”(傅广泽，1977：69)。而且，由于互惠制度的存在，民
间的中人费和“折席费”，并不象经官使费那样“一去无回”，而民和官之间是不存在什
么“互惠”的。注意到这一点，我们就会明白为什么这些民间的交易方式，尽管存在种种
弊端，却仍能历久而长存。而且，这一点对于我们理解清末以来中国法制近代化的历程也
是重要的。

　　4、活卖、找价、回赎、绝卖

　　杨国桢先生在《明清土地契约文书研究》一书中写道：“［明代］处理产税脱节的办
法，是规定在土地成交到推收这段时间内，实际管业的买主必须津贴粮差，而由卖主输纳
。这种变通，形式上可以避免税粮无着，但它又使出卖的田地变成一种‘活业’，卖主在
推收之前，可以借口‘卖价不敷’要求加找田价，或借口‘无从办纳钱粮’要求加贴，或
者由于经济情况好转要求赎回，而买主在推收之前，又可以把田地转卖给第三者等等。这
样，实际发生过的买卖行为便蜕变为一种典当、抵押的关系。”(杨国桢，1988：32)

　　杨教授显然认为，明代伊始的“产税脱节”使得实际上的买卖关系变成了典当或抵押
关系，这种观点假设了所有或大部分买卖都要经过官方的推收这个环节，而这一点是不容
易令人信服的，我们前面的论述已经表明，由于经官程序的腐败和官员的贪婪，很多买卖
的全过程实际上都是在民间完成的；前现代中国国家的能力，也很难让人相信它能监督每
一笔实际发生的交易(参见何炳棣，1988)。

　　另一种可能的理论会认为，中国农村土地交易中活卖的流行，可能和我们在上文中谈
到的土地产权的观念有关。即个人和家庭拥有的只是土地的使用权，转让权着落于同一个
被继承人的后代之间。转让只是使用权的转让，转让之前，受让者就已经对土地享有某种
权利；在转让之后，转让者的权利也并就此而断绝，所以只能是典而不卖，卖而不绝： 
　　福建霞浦县：霞俗产业买卖，如在五服内，只典不断，俗谓同族无断业。(《大全》
三：18)福建建阳、漳平县：建阳漳平，三服以内亲属，如有将田地房屋买卖，概不能作
为断绝，俗谚所谓至亲无断业也。(《大全》三：13)

　　还有一种解释是，在当时人们的意识里，出卖土地毕竟是一件辱没祖宗、“败家子”
才做的事，其象征意义往往大过实际的经济意义，故亲族间的买卖，尤不能像外人那样恩
断义绝： 　　江苏省：查民间普通买卖不动产契约，其首尾均写杜绝永不回赎各字样，
若家族间之买卖不动产，此等字句，大都引避，只写推并字样，其原因以一族之亲，田地
转移，终属一姓，务避去买卖等字，以示亲善，该归并契一经成立，其效力与普通买卖绝
契无异，卖主完全脱离所有权关系，不得再行请求回赎。(《大全》三：23-24)

　　以上解释，都有合理的一面；但活卖、找价、回赎、绝卖这一套同时也盛行于不具备
亲族关系的人们之间，这时这些解释就不能成立了。所以我们还得寻找一种更具有说服力
的解释。

　　我们还是从“土地的村级市场”出发来理解活卖制度为什么流行。

　　前文中已经论述过，中国各地，农民首先是在血缘上，然后是在地缘上结合起来，并
且这一点作为“社会结构”已经影响到土地的交易，这是从静态的方面观察；从动态的长
期的角度去看，村庄中各个家庭因为生命周期的不同而处在不同的兴衰循环中，从而造成
土地在各个家庭之间流出流进，而又始终局限在村级市场内。

　　这其实是俄国农民学家恰亚洛夫“人口分化”理论的一个推论。根据恰亚洛夫的理论
，小农家庭劳动供给和消费需求的变动可以用劳动人数对消费人数的比率(P/E)变动来确
定。当家庭中只有一对新婚夫妇时，劳动人口和消费人口相等，P/E的比值达到最大值1；
随着孩子的不断出生，消费人口增多，P/E值不断下降，直到孩子成长为半劳力，P/E值才
会反弹。如果孩子们全部成年，老人也不丧失劳动能力，P/E值最终会反弹到1(恰亚洛夫
，1996：第一章)。

　　显然，根据中国的实际，这个理论的细节还要作些修正。比如在中国传统的父子轴
(father-son unit, Shiga Shuzo 1978)联合家庭中，P/E值可能在儿子长成娶亲，而父母
尚未丧失劳动能力时达到最大。然后，随着父母的衰老和新生儿的出生，P/E值不断下降
，直到父亲故去，儿女长成才出现反弹。如此循环往复。***关于恰亚洛夫理论对中国小
农社会的适用性，参见黄宗智，1986：11-12；1992：5-10。但是，中国缺乏恰亚洛夫用
以证明其理论的长达30年的，由职业统计学家给出的统计材料，这一点对在中国证实该理
论产生了不少困难。柳柯（柳柯，1990）根据1964-66年间“四清”运动中调查得来的口
述家史资料报道了北京郊区八角村1949年前50年的经济变迁，可以参看。另外，关于P/E
值的变化导致家庭经济状况的好转或恶化，我的家乡陕西千阳流传过这样的谚语：“穷生
五子而富，富生五子而穷”(1995年春节调查)。**

　　当然，我们关心的仍然是这种循环对村级土地市场上的交易产生什么影响。在俄国实
行份地制的地区，恰亚洛夫用统计材料证明了，农业活动量(在统计上用播种面积表示)的
大小依赖于家庭规模，亦即P/E值大的家庭，其播种面积亦大，P/E值小的家庭，其播种面
积亦小。俄国的份地制和地多人少、土地供给弹性大这一点可以使播种面积(广义地，经
济活动量)随家庭规模及P/E值的变化而随时变化。但在实行土地私有制的国家呢?恰亚洛
夫猜测：“土地的买卖可能也是土地利用量得以调节的一个途径。”(恰亚洛夫，1996：
39)

　　我认为恰亚洛夫的猜测是正确的。当然，随着家庭规模和P/E值变化而调节经济活动
量的办法很多。在农闲时从事手工业和小商业就是一种。调节土地利用量的方法，除了土
地买卖外，还有土地租佃。不过，这里我们主要用恰亚洛夫的理论来解释村级市场上活卖
的流行。

　　我认为，村庄中每个小农家庭可能都在人口方面遵循恰亚洛夫循环，但各家各户并不
处在同一节律，这导致了土地不断从P/E值小的家庭流入P/E值大的家庭。当然理论上绝卖
也可以完成这样的功能。但活卖在这几点上优于绝卖：

　　(1)我们已经知道，中国传统农业中，土地已经高度细零化，然而土地面积低于一定
数额便不利耕作。以活卖价为绝卖价1/2计，则同样的金钱活买可以买到两倍于按绝卖价
买的土地，从而避免由于一次总付费过重而使一块土地分卖多人，造成耕作困难；

　　(2)在土地转移后，买卖双方家庭的人口分化和经济状况的变化也可能是不确定的，
如果卖方的经济状况并无好转或继续恶化（P/E值持续降低），他可以用加契找贴的办法
补足原价，继续用之于消费，如果好转（P/E值增大），则一般以原活卖价赎回土地，投
入生产，而绝卖没有这样的灵活性；

　　(3)在土地的村级市场上，由于人口流动性很低，双方都不必担心这种活卖关系延续
太长而另生枝节。土地的村级市场使得活卖(一种长期契约)并未付出长期契约一般要付出
的高额交易费用，同时又发挥了随各家家庭规模变化来调节其经济活动量的功能；

　　(4)最后，活卖在中国农村除了调整经济活动量外，可能还发挥了储蓄-消费的功能。
小农家庭可以在P/E值最大的时候，用消费剩余购置土地，以备在P/E值变小的时候渐次活
卖土地以维持消费流不至于中断。看来，中国历史上小农经济的长期性和稳固性是由多种
制度支撑的，土地的活卖、找价、回赎、绝卖只是其中的一种。

　　需要说明的是，本文将不强调“土地活卖”(“附买回条件的土地买卖”)和“土地出
典”、“设定土地典权”这些概念在民法学上的微妙差别(参见戴炎辉，1979：310-316)
，他们在民法理论中的差别在中国实际中并不重要。以下行文中我们对“活卖”、“典卖
”、“活典”、“出典”等用法并不作严格区分。

　　一般地，土地活卖(或“典卖”、“活典”、“出典”)可分为两种，一种设定回赎年
限，一种不定回赎年限，钱到回赎，福建顺昌县的调查最为详尽：

　　福建顺昌县：顺昌无论土地房屋之出卖，多含有保留之风，即不肯轻易卖绝于人之意
。故虽转移占有，而半附回赎之权，即清律之所谓活典是也。大略可分为二种。(一)回赎
限定年限，逾期即作为卖绝者，此种情形，如典主于契约存续期间，得自由使用标的物，
并得转典于人。典期一满，则所有主与转典主均有回赎之权，无力回赎时，则所有主再依
找价之方法，找价卖绝，然后典主始能取得所有权。至若明定期限，逾期不准回赎者，则
典期一逾，典主即取得其所有权，并无何种之手续；(二)回赎不拘年限，陆续找价者。此
种情形，如所有主无论何时，均可找赎，查自典约成立后，逾一二年找价卖绝者有之，或
一找再找而仍活典者有之，或经五六年之久，备价回赎者亦有之。其找价之惯例，首次照
原价加一成或加二成，若找价至三四五次，均照首次递次减半，甚至标的物昂贵之时，更
可破递减之例，照时价估找，但典主不同意时，亦可外卖，或找至无价可找时，再另契卖
绝。(《大全》三：13-14)

　　值得注意的是，上述调查中提到的两大问题——回赎年限和找贴次数，各地习惯各不
相同，而且政府也很早就表明了它的态度。各地习惯之间的差别并不重要，重要的是政府
的立法和民间习惯之间不同的规范取向。

　　例如，清朝的各级政府就曾多次明定回赎期限。乾隆六十年律例云：“其自乾隆十八
年定例以前典契载不明之产，如在三十年以内，契无绝卖字样者，听其照例分别找赎；若
远在三十年以外，契内虽无绝卖字样，但未注明回赎者即以绝产论，概不许找赎。如有混
行争告者，均照不应重律治罪”(李文治，1957：43)。另外有些地方官也曾颁布类似规定
，其总的背景是由于此类案件多有，词讼频起，令政府不胜其烦(李文治，1993：
510-511)。而民商事习惯调查却发现，大部分地方的回赎年限由当事人以契约自行订之，
或倾向于放宽对于回赎的限制：

　　陕西华县、礼泉、户县：典当田宅，几年后许赎，皆依当事人契约定之。期满业主不
赎，仍由当主管业。(《大全》四：13)

　　陕西洋县：民间典当产业，业主如有原价，对期即可回赎，当主不得阻滞，习惯上不
许设定若干年内不许回赎之限制。(《大全》四：13)其回赎期限多在十年之间。(《大全
》四：12)

　　湖北汉阳、兴山、麻城、郧县：凡典契内未定回赎期限者，汉阳与兴山、郧县、麻城
习惯均使永远可以回赎。(《大全》三：35)

　　即使定有期限，在许多地方，期限已过，原业主仍可回赎。

　　福建闽清：闽清习惯，典契内容，多载明限三年或五年内取赎字样，故虽期限届满，
迟延数年，典主不得抗赎，甚有逾越数十年或百余年仍有可取赎者。(《大全》三：15)

　　湖北潜江县：潜江县出典田地，限满之后，无论何产，皆可回赎，找价、绝卖须由业
主提议。(《大全》三：36)

　　湖北广济县：广济典当田地，逾限仍听回赎，如双方愿意找价、绝卖亦可。(《大全
》三：36)

　　湖北谷城县：谷城县到期不赎，典主只能缓待，或转典与他人。(《大全》三：36)

　　湖北京山县：限满仍听回赎。(《大全》三：36)

　　湖北竹山县：典契不载年限，惟载原价回赎，不得短少，俗有逼当不逼取之说，如业
主实不能赎回，即请中作价照补，更立卖契。(《大全》三：36)

　　江西赣县、南昌各县：凡不动产之卖主，于出卖时与买主订有买回之特约者，其约定
之期间，虽久暂不一，然期间经过后，若卖主请求买回，买主亦不拒绝。亦有约定买回而
不拘期间者，则契内则写明钱便回赎字样。所谓钱便回赎者，即谓将来卖主有钱，随时可
以回赎管业也。(《大全》二：4)

　　也有个别地方如陕西洛南县、甘肃循化县有回赎期限不超过三年的习惯(《大全》四
：21)。除去这些例外，大部分地区的习惯是对回赎期限采取宽容态度，即定有回赎期限
的，期满后仍听回赎，业主并不因回赎期满而当然失去产业；典主倘要取得产业的完全权
利，尚得经过找价绝卖等手续。这种不依契约的作法，并非没有理由。因为限满之后，如
典主急需用钱，可以采用转典或转让典权的办法从第三者那里收回货币，而不必非得让业
主备价回赎；又因为尚有找价制度，故原主也不必担心不及时回赎会对自己造成多少损失
。然对于未定回赎期限的产业，一般是允许永远回赎，没有三十年取得时效之类的规定。
这不免引起了当事人之间的一些纠纷： 　　归绥县：凡活约地亩，应于一定年限内回赎
，本属通例。若约内但书不计年限，钱到回赎，必代远年湮，纠葛易启。归绥县发现此种
约据甚多，往往因当事人死亡，承继人已视同永业，不予回赎，两造因而涉讼者有之。(
《大全》四：6)

　　如何区分“活卖”与“绝卖”，“活业”与“永业”，民间已然发明了一些办法。但
因为这方面的区分不清而造成大量词讼也是事实。然而清代历届中央和地方政府在这方面
的立法旨趣，却只是通过一些硬性规定(如明定回赎年限)，企图减少讼累，维系地方安靖
，而非因势利导，采纳民间智慧完善不动产转移登记制度，从根本上制止纠纷的发生。这
一点在它对民间“找贴”制度的限制中亦可以看出：如康熙、雍正年间，两江总督于成龙
、湖广总督喻成龙、浙江天台知县戴兆佳、云南巡抚杨名时及广东省政府，都曾发布命令
，禁止卖方找价回赎。(李文治，1993：510-511)

　　杨国桢的契约研究却表明：“在清朝政府严禁找贴之后，江苏原有找贴4次以上的乡
例，在契约文书形式上有所简化，但实质内容并无变化。而且民间并不完全遵从一找一绝
的律例，实际使用的找断契约仍在两次以上(如宝应、通州之例)。”(杨国桢，1988：
247)

　　民商事习惯调查也表明，民间仍大多以习惯为准。

　　福建平潭县：平邑不动产典质时，必定回赎年限，届期卖主无力回赎，得向买主找价
，加立契约，续议年限，谓之凑尽，如限满仍无力回赎，尚可再尽再凑，甚至叠经先人凑
尽之业，子孙遇有急需，仍得加找，惟不得超过原卖价额。故俗语有一典九尽之称。(《
大全》三：17)福建建瓯县：建瓯典卖各业，均得按照时价求找，甚有找至数十次者，其
期间多在阴历年底，如有丧葬急需，并可随时求找，但不得溢过时价之额。(《大全》三
：18)

　　以上两例，均对找价次数不以为意，但强调不得“超过原卖价额”或“溢过时价之额
”。有些地方，立了绝卖契亦可找价：

　　福建闽清县：闽清习惯，业产虽经立契断卖，数年之后，业主尚得向买主要求找贴，
谓之洗断，并付洗断契为凭。(《大全》三：15)

　　福建霞浦县：写明永断葛藤，不敢言贴业之业，尚得立字找贴一二三次，其第一贴照
原断价加一，至二、三贴则照第一贴递次减半，但在咸丰成契者，止一卖一贴，同治后者
，乃有三贴，俗例然也。(《大全》三：18-19)

　　找价习惯的流行，使得一次付清的绝卖契，也采取“正价+找价”的价格构成方式：

　　江苏省：出卖田土房屋，凭中出立卖契，本为通例。此间习惯，有找不与者，如正契
卖价若干，找价则写外有乡例使费，初次加一，二次加一，三次加一，四次八折，五次七
折，六次六折，七次加一，抽丰情借，各项使费，总共计钱若干，凭中一概收讫，再照云
云。有声明于正契后，有另立一契者，实则所得找价，买者仍核入正价之内，契亦一次成
立，卖者亦只知共卖若干亩，得价若干而已。缘社会既有此习惯，非先声明以杜后累不可
也。(《大全》三：33)

　　总之，民间习惯对找价亦不是漫无限制，但从以上数例可以看出，其限制的重点是找
价的方式和总价额，对找价次数倒不以为意。道理很简单，买卖双方关心的是总价额，如
果总价额一定，找价次数越多，每次找价额越小，这在有些情况下对买卖双方都是有利的
。而政府只担心多次找价，易生纠葛，引起治安案件，故而限定找价次数，对当事人最关
心的价额倒不置一词。这里我们可以明显体会到国家法和民间习惯对同一问题的不同规范
取向。直到本世纪民商事习惯调查中，我们仍然可以看到这种情绪的流露：

　　安徽全椒、来安等县：全椒田地房屋之卖买契内，虽书明价已清楚，而民间仍有找价
之风俗，甚至一找再找，纠缠不休。每至年关，拉驴牵牛，或耸令老朽，卧食受业之家，
虽经县署再四示禁，而积习相沿，未能尽绝，穷极无聊者，无论矣。即中等社会，亦有借
找价二字，任意需索，往往酿成讼事，实为不良习惯。(《大全》四：21-22)

　　这则资料的调查者是全椒、来安两县知事，“并经全椒县知事引民国八年审理罗发源
与董增寿为找价涉讼一案为据”(《调查录》：937-938)。其中仁井田陞所说的“官吏意
识”(仁井田陞，1992)表露无遗。

　　另外，关于典业的取赎时机，民间也有一定之规，大抵以不违农时为出发点。 　　
表3.各地典业取赎时限

　　地点 取赎时限 出处 

　　奉天各县 赎房最迟者不得逾旧历二月中旬，赎地最迟者不得逾旧历清明节 《大全》
四：19 

　　奉天铁岭县 立春前，秋收后 《大全》四：20 

　　奉天义县 惊蛰以前，秋分以后 《大全》四：20 

　　绥区 春天惊蛰以前，秋天必在收割以后，即阴历之三九两月 《大全》四：5 

　　山西临汾县 立秋不赎秋，立夏不赎夏 《大全》四：16 

　　山西沁源县 立春后不赎地 《大全》四：16 

　　山西屯留县 清明节前三［日］后五［日］赎地 《大全》四：16 

　　山西猗氏县 麦根地以清明或收麦后为回赎之时期 《大全》四：16 

　　山西介休县 三［月］不赎夏，七［月］不赎秋 《大全》四：17 

　　山西黎城县 不得逾清明节 《大全》四：17 

　　河南源县 三[月后]不得麦，六[月后]不得秋 《大全》四：6 

　　陕西户县 春以清明为限，秋以立秋为限 《大全》四：13 

　　陕西乾县、眉县、枸邑等县 六腊回赎。六月以立秋日为限，腊月以晦日为限 《大全
》四：14 

　　陕西乾县东北乡 夏秋皆以播种为限 《大全》四：14 

　　安徽来安县 以清明节或七月为期 《大全》四：25 

　　安徽蒙城县 清明以前 《大全》四：25 

　　福建闽清县 旧历十一月三十日 《大全》三：14 

　　福建福州 秋收后阴历十一月三十日前 《大全》三：17 

　　福建平潭县 旧历二月底为限 《大全》三：18 

　　福建霞浦县 期满之年旧历十二月三十日夜 《大全》三：19 

　　之所以时限纷殊，其实都有一些物侯上的原因，如安徽蒙城县：“盖清明节禾稻秫豆
多未下种，过此时期，则该土地内已由受典人布署耕种，若必强令放赎，实于受典人不利
，故清明节后赎地，往往发生抗诉讼。”(《大全》四：25)福建平潭亦是：“平潭地多沙
碛，堪以种稻者甚少，宜栽地瓜、麦豆、落花生等物。赎田时期以旧历二月底为限。一届
三月，农工已动，应俟次年再议。”(《大全》三：18)。等等。 

　　5、转典

　　在关于找价和回赎的习惯法中，出典一方往往居于主动地位，因为找价回赎的主动权
往往掌握在出典方手里。但是，在土地“活卖”或“出典”期间，双方经济状况的变化都
可能是不确定的，双方也都可能遇到一些意外事件，而需要对已成立的契约关系进行变通
。如果出典人要在典限到期之前取赎：

　　安徽夥县：夥县不动产之典质，典约内如记明回赎年限，债务人于期限到来前，商得
债权人之同意赎回时，债权人所出中资、契税等费，应由债务者负担。若于限外取赎，债
务人只须备还原价，不负担一切损失。(《大全》四：25)

　　山西介休县：出典房地，未届回赎时期，原业主若欲赎回出卖，应按未满期典价，以
二分计息，否则不许回赎。(《大全》四：16)

　　还有一种可能是双方经济状况同时恶化，原业主无力回赎，典主也无力给予找价，而
双方或一方又遇到某种急需，需要第三人来承担契约中的权利和义务，这就引起了“转典
”或“转当”的问题。

　　需要说明的是，民商事习惯调查中提到的“转典”，实际上有三种不同的形式而未加
区分。第一种是甲将某业出典于乙，乙可在某种条件下将该业再典于丙，此之谓转典(参
见民国《民法典》第915条)；第二种是甲将某业出典于乙，后甲在某种条件将该业出典方
权利让渡于丙，此之谓“典物让与”(参见民国《民法典》第918条)；第三种是甲将某业
出典于乙，乙可在某种条件下将该业典权人之权利让渡于丙，此之谓“典权让与”(参见
民国《民法典》917条)。

　　图示如下：

　　甲 乙 丙 甲 乙 甲 乙

　　丙 丙

　　a.转典 b.典物让与 c.典权让与

　　图1.转典、典物让与、典权让与

　　例如：

　　江苏砀山县：凡转当不动产，亦分二种，(一)由业主转当，典期既满，业主拟再复价
，不得当主同意者，可由业主加价转当于他人。(二)由当主转当：(甲)原价转当，典期未
满之前，当主可以将所当之不动产，原价转于他人，仍以原约所载为有效；(乙)滥价转当
，典期既满，业主无力回赎，当主如有急需，可滥价若干，转当于他人，即以原约交付新
当主，但业主钱到即赎，新当主如不得收益，仍不得短偿之利也；(丙)长价转当，无论典
期满否，当主均可以所当之地，加价转当于他人为业，［业］主回赎仍照原价交纳于原当
主。［原当主］将自身所长之价，如数备齐，向新当主回赎。(《大全》三：30)

　　以上“业主转当”可视为典物让与，“当主转当”之“长价转当”，似为转典，“滥
价转当”似为典权让与，“原价转当”则两者都有可能。

　　有的资料则相当清楚，例如强调“转典”不能越过转典主(即图1a中之乙)。

　　福建平潭县：平邑不动产典权，例可移转。如甲有业原典于乙，限期五年取赎，厥后
无论满限与否，乙有移转于丙之权，但须约明原主取赎，不拘年限等语。取赎时由乙及丙
，不得越序。(《大全》三：18)

　　福建闽清漳平：闽清漳平习惯，典业多有限满尚未取赎者，典主不能向业主限期取赎
，只得将该典业转典他人。至业主赎回之时，备足原价，邀同原典主向赎。(《大全》三
：15)

　　有些地方，由于发明了活典正副契制，而使得“典权转让”无需原典主之参与而可以
完成，并得以减少交易费用。

　　陕西风翔县：民间出典田地，由业主书立活典正契，载明年限，交典主收执，逾期典
主无力回赎者，准典主书立活典副契转典，并于副契内批明随带正契一纸，嗣后业主备价
取赎，

　　即可与初典主说明，径向现典主撤销正副典契，将地直接赎回。(《大全》四：13)

　　典契制度的发达，亦使“转典”与“典权让与”的界限明确了：

　　河南巩县：凡甲产出当于乙，若乙复当于丙时，连同原当契一并交付，是谓转当。嗣
后甲可向丙回赎，与乙无干，若未连同原当契交付，则谓清当，甲只得向乙回赎，乙向丙
回赎。(《大全》四：7)

　　这里所谓“转当”即典权让与，“清当”即转典，区别则在于“乙”是否向“丙”交
付原当契，可见当契完全有证明和表示产权的作用。另外一例是：

　　山西平遥、孝义等县：典主将受典产业，转典于人，只于原典契内，加批转典字样，
交付转典主者，对于该典业即为断绝关系，日后不得主张回赎。原业主回赎时，亦不再经
由其手。反是若转典时另立新契，未将原典契随去，则其原典关系仍然存在，不唯有回赎
之权，后业主并不得直接向原转主告赎。(《大全》四：17)

　　这里是否“转典”，“原典权利存否以已未交付原典契为断”(《大全》四：17)也说
明书契对于证明产权的作用。

　　至于“典物让与”，有的地方仍需三方共同参与：

　　福建霞浦县：至如向甲出典之业，而赎期未届，又卖断于乙，则须邀甲在见，立一汇
赎字，交乙向甲汇赎(《大全》三：19)

　　福建福州：例如甲有不动产，先典于乙，未经断卖旋欲将该不动产断卖于丙，此时甲
对于乙因典限未满，或赎期已过，不能即时移转其所有物，可由甲立一卖断契(即呼断尾)
先付于丙，向丙收足其断价，嗣后便可由丙向甲取赎前典产业。此种断尾契约，除由甲丙
议定买卖外，间有邀乙列名在见者。(《大全》三：16)

　　倘若契约制度足够发达，可以副契等证明产权，则无需邀“乙”参加。

　　江苏金山县：金山县习惯，民间出典田亩，除由原业主出具典契，交由典主外，受典
者更须依式书一活典副契，交与业主，以备将来回赎之地步。但日后业主无力回赎，又许
另立绝让副契，连同典主当日交与之活典副契，一并得价，绝让与第三者。于是日后第三
者，即得照原典契约，代业主之地位，经向受典者缴价，回赎原业。(《大全》三：22)

　　以上“典物让与”，已然牵扯到不止一个交易关系，倘地已典出，那么买卖关系除受
到亲邻先买权和上手业主权的限制外，则还要考虑典权人的利益。依次类推，在出典田地
时，也得考虑与承租人的关系。民商事习惯调查显示，在这个问题上，租约的效力低于典
约，典约的效力低于卖约，承租人的权利不能对抗出典(活卖)契约的成立，承典人的权利
不能对抗买卖契约的成立，即所谓“租不拦典，典不拦卖”。

　　奉天洮南一带及义县绥中等处：洮南习惯，凡租典田房，租不拦典，典不拦卖，及租
户不能阻止所有者出典，典户不能阻止所有者出卖是也。无论当时租典附有期限与否，概
不得制限所有者行使权利，但所有者于典卖时，各该租典户有优先权。(《大全》四：20)

　　奉天锦县：租拦不了当，当拦不了卖。此锦属习惯语也。绎其语意，似仅指承租者不
能拦阻业主出当，受当者不能拦阻业主出卖而言，然考其拘束一般人之效力，实不止此。
如租他人之地耕作者，遇业主将该地出当或出卖时，受当者或受卖者倘欲自种，承租者即
将地退出，受当者对于受买者亦然(租房亦同)。此间发现此种事实，大都如此结束，罕有
坚持异议者。(《大全》四：20)

　　归绥及萨拉齐等县：业主将已典之地复典于他人，典主可以阻止，若业主将已典之地
出卖于他人，则典主仅能索偿典价，不能禁止出卖，惟典主有意购买时，可以有先买权。
(《大全》四：5)

　　出租人出典土地于第三人，出典人出卖土地于第三人，都可能对租、典契约的对方当
事人造成损害，因为在缔结契约时，当事人除选择标的物外，还可能要选择交易对象，这
正是土地的村级市场上交易人身性的体现。出租人和出典人的这种行为，实际上是一种改
变交易对象的行为，不能不对契约关系的稳定性、安全性和当事人的预期产生影响，在这
种情况下，赋予可能受损的对方当事人以优先权是一种比较常见的作法。除表1所列典权
人的先买权外，其它典权人享有先买权的例证还有：

　　奉天怀德等县：怀德民间典当田宅，若地主有出兑田地之时，典当主有优先留兑之权
。(《大全》四：20)

　　江苏砀山县：凡典当不动产成交后，业主欲复绝卖，须商之于当主，如当主不愿价买
，方准卖于他人。无论曾否满年，均得向买主备价回赎执业。(《大全》三：30)

　　但这时典主的先买权要与亲族、邻里、上业主排序(参见表1)。如有重复典押情事，
先买权之行使，山东掖县的习惯是尽先不尽后：

　　山东掖县：甲将物先后出典于甲乙二人，其价目相同，至承买时应以甲为有先买之权
利，谓之尽先不尽后。(《大全》四：18)

　　以上我们讨论了与土地活卖、出典有关的一系列习惯作法。民间交易制度之完备精细
超出了我们的想象。

　　这里我只想指出民间习惯法的一个特点，即它特别善于在已有的流行的制度上创新或
完善一个制度。它和法典化创新的区别在于，没有明确的、专业的“制度企业家”，从而
也使创新表现为一种散漫的、随机的经验方式，并表现出浓厚的“地方性知识”的特点（
吉尔茨，1994）。 

　　6、 过粮与产权重组 

　　拥有土地这样的不动产并不见得永远是一件有利可图的事情，作为一项资产(assets)
，倘若加在它上面的负担（包括赋税和地租）太重，则其净值完全可能成为零或负值。明
朝中后叶，有些小户人家就因为政府加在田土上的税收负担甚至超过其产出，而只好带产
投靠大户或索性弃产逃亡(田建周1957)。

　　如果我们接受Coase的观点，将生产要素看作是“为某种(实体)行为的权利”(Coase
，1960)，事情就会变得容易理解一些：这种看法把作为一种生产要素的土地的交易，看
作是以土地为标的的“权利-义务”的交易。而“权利-义务”是可以由当事人合议分割并
另行组合的，落实到土地交易上，就是资产和税负互相剥离，单独交易，甚至把甲地上的
税负转移到乙地上，以抬高甲地的价格[1] 。这在实践中形成了“价卖无粮地亩”和“买
卖粮差”的习惯：

　　陕西省蓝田县：例如甲有祖遗多数地亩，其地坡平不等，粮赋亦多寡不均，如平地每
亩粮三升六合，山坡地粮有每亩一升五合者，有每亩一升者。其后甲将地陆续出卖，无论
坡平，均令买主按照每亩粮三升六合过割，次第将粮过尽。结果上所余地亩，全无粮赋，
嗣后甲再变卖地亩，竟无粮可过，遂高抬价值，或于卖契内注明按年补付甲粮钱若干。(
《大全》四：12)

　　江苏砀山县：砀邑自清乾隆年间，黄河决口，被灾之处，豁免钱粮，居全县四分之三
。民国成立，渐次生科，而无粮者尚居三分之一。此项田地，一有买卖，卖主必从己身他
处之粮差过于买主，若卖主无粮可过，亦必商之他姓有粮者转过于买主，或由买主商之卖
主，竟不过粮，均须纳赀于卖主，得其允可，名曰买差卖差。此等习惯，熟田中无之。(
《大全》三：34)

　　在这里，由于买卖方将国家税负作为土地资产的一个要素进行了剖离和再组合，以至
于事实上使对土地的课税又变为对人头的课税。

　　江西乐安县：出典之田，粮归原业主，抑归承典人完纳，以立约时批明为准。非典业
之粮，尽归原业主也。惟有卖田不卖粮，典田不典粮之恶习，往往有盈阡累陌者，不税一
钱，收无斗米者，年征旧税，此所以酿成疲玩之习也。(《大全》三：39)

　　然而政府关心的似乎只是税收的总额，而不是税制的合理，至于“皇粮国税”究竟由
谁办纳，是否“产税脱节”，并不在它的注意范围之内。有资料表明，正是政府的办事人
员在过粮过程中的腐败行为为推收手续设置了巨额交易费用，而使民间不得不隐匿买卖以
规避推收，以至形成买卖田亩，纳税户头并不随之转移的现象，：

　　浙江缙云县：缙云积习，民间买卖田宅，每有业主易至数手而粮不过户者。审其原因
，一切由前清推收粮吏，需索规费甚巨，故民间为规避其索费起见，遂各隐匿其买卖事实
，另由原承粮户向现管业主赍钱纳粮，称曰税户，相沿既久，视为习惯，民国以来，亦未
革除净尽。(《大全》二：26)

　　研究表明，直到1940年代前的华北农村，作为征税者的国家和作为纳税者的农户，并
没有建立起面对面的直接关系。就征税而言，国家的触角并未直接进入村庄内部，而依然
由半公半私的里胥书手代为办纳(杜赞奇，1994：205-218)在这种情况下，税收和摊款不
仅是国家政治的一部分，而且也是村庄政治的一部分(黄宗智，1986；杜赞奇，1994)。

　　7、中人和中人费

　　无论是在乾隆朝刑科档案题本中，还是在明清以来各种土地交易契式中，从寻觅买主
、撮合交易、画字成交，乃至典后复卖、找价取赎，我们都可以看到中人的活跃身影。这
种现象甚至给人一个印象，即中国的土地交易在某种程度上似乎是一个买——卖——中三
方的契约。

　　中人类型也所在多多，功能、责任也各不相同。

　　福建顺昌县：卖买房屋山田，凭中人居间议价，代笔人依议写契，在见人(多属买主
亲族)看明画押。(《大全》二：31)

　　江西乐安县：其中证有书在见人，有书在场人，有书说合人，大半系友、戚、族三种
人为之，各人名下只有同押字样，从未分名签押，若因契据涉讼，中证不认在场，亦属无
从证明。(《大全》三：37)

　　福建浦城县：浦俗买卖产业有居间人，谓之言议与中见，契约成立后，由买主给与酬
金(俗称花红)。如该买卖之标的物品有重买及虚伪情事，居间人应负责任(《大全》二：
27)

　　浙江嘉兴县：卖契以全中为成契之主要原因。嘉邑全境，凡买卖田地及典当抵押等行
为，虽契内列有中见代笔等多人，而列中人之首者，即名全中。凡买卖典押目的物之是否
确实，有无瑕庇，均惟此全中是问。其余中人仅为双方亲友图分中资而列，不负何种责任
。遇有交涉，必须先向此全中理论。(《大全》四：27)

　　从以上几条材料可以看出，中人除了我们在觅买文书一节中提到的寻觅买主的职能外
，在契约订立阶段尚有说合、代笔、公证之职能，而在契约订立之后，则对标的物及契约
履行负担保责任，在涉讼场合，他还要作为必须出场的证人参加诉讼。然而，上述职能并
不见得由一个人自始自终全部承担：

　　直隶清苑县：卖地不以原典中人为限，田宅有先典后卖之习惯，纵使前后中人更易，
亦不许卖主事后翻悔。(《大全》四：3)

　　而呈现一种反职业化的倾向，除前面材料中体现的说合、代笔、公证、担保可由不同
的人担任外，有时候为图取中资，甚至同一人在同一场合的职能也角色化、而不是职业化
了： 　　江西赣南各县:惟作书件之代笔，每又为说合之中人，故有一人而具二名，如作
书件之名为赵甲，而作中人之名则为赵乙。其所以具二名者，盖以中人之名义得中人费，
以代笔之名义得代笔费也。(《大全》二：2-3)

　　杜赞奇根据1940年代的满铁调查资料研究了华北平原四个村庄(侯家营、沙井、寺北
柴、吴店，均属河北省)的中人活动情况，得出了与本文作者类似的结论：“两个订立契
约的生人都认得的一个第三人的出现，其本身便是促成交涉的一种方式，因为它给合同增
添了一个人格化的因素。对于防止违反合同，亦是类似的考虑在起作用。”(Duara，
1990)，如果从“给合同增添一个人格化的因素”去考虑，上述中人及中人活动的反职业
化就容易理解了。那就是：在一个村级土地市场上，与契约当事人有种种关系的人(当事
人的友、戚、族以及杜赞奇注意到的村庄领袖和地方精英)都可以给契约加进一个人格化
的因素而使之更为牢固，职业化固然有职业化的好处，但狭小的村级土地市场一般却并不
需要这样一个职业化的中人。[2] 

　　杜赞奇的研究中，我们也看到了一两个职业化的或半职业化的收费型中人。但是，要
接近这些人仍然需要通过亲戚朋友，用杜赞奇的话说就是“利用中人找中人”(using a 
middleman to secure a middleman)(Duara，1990)，这里，我们又一次看到了人情和面
子等人格化因素在村级土地交易中的巨大作用。

　　收费的中人一般被称为“牙行”或“经纪”。从民商事习惯调查看来，一般的费率在
总价款的5%左右。

　　表4.中人费

　　地点 事项 占总契价的比例(%) 买方出(%) 卖方出(%) 中人*得(%) 代笔人得(%) 出
处 

　　直隶清苑县 买卖地亩 5 3 2 - - 《大全》二：29 

　　绥远归绥县 买卖动产不动产 5 3 2 - - 《大全》二：31-32 

　　安徽广德县 卖买田房 5 5 0 3 2 《大全》二：30 

　　安徽舒城县 卖买田房 7 5 2 5 2 《大全》二：30 

　　安徽天长县 卖买田产 5 3 2 - - 《大全》二：30 

　　安徽当涂县 不动产卖买 5 3 2 - - 《大全》二：30 

　　安徽五河县 不动产买卖 10 10 0 - - 《大全》二：30 

　　湖北五峰县 买卖田地屋宇 3-5 - - - - 《大全》二：28 

　　湖北兴山县 买卖田地屋宇** 5 3 2 - - 《大全》二：28 

　　湖北郧县 买卖田地屋宇 5 - - 3 2 《大全》二：28 

　　湖北汉阳 买卖不动产 5 3 2 - - 《大全》二：28 

　　湖北竹溪 不动产买卖 5 - - 3 2 《大全》二：28 

　　湖北谷城县 买卖房屋田地 3 - - - - 《大全》二：28 

　　湖北潜江县 买卖田地买卖房屋 510 36 24 -- -- 《大全》二：28 

　　湖北广济县 买卖田地买卖房屋 58 -- -- 35 23 《大全》二：28 

　　湖北京山县 买卖田地 5 - - - - 《大全》二：28 

　　湖北竹山县 买卖田地 5 - - 3 2 《大全》二：28 

　　湖北巴东县 买卖田地 6 4 2 5 1 《大全》二：28 

　　湖南长沙县 不动产买卖不动产典当 34 32 02 -- -- 《大全》二：27 

　　江西南昌县 买卖田地买卖房屋 34 34 00 -- -- 《大全》二：27 

　　江西赣县 不动产买卖 5 3 2 - - 《大全》二：31 

　　福建闽清县 典断房屋、田园、山场 5 3 2 - - 《大全》二：31 

　　福建顺昌县 买卖房屋山田 5 5 0 - - 《大全》二：31 

　　陕西南郑县 置买田宅 5 - - 3 2*** 《大全》二：30-31 

　　四、地权的分化与交易

　　在上文“过粮与产权重组”一节中，我们已经初步运用了Coase把生产要素看作是人
们为某种行为之“权利”的观点，在这种观点看来，“土地”之交易，实为“土地产权”
之交易。从民间规避官方推收程序的过粮习惯中我们看到，土地交易的当事人甚至把国家
的税粮负担也当作土地总资产的一个要素进行了重新组合，而对自己的土地产权进行再定
义。 　　有必要指出的是，这里的“土地产权”乃是复数用法，即所谓“一束权利”(a 
bundle of rights)。容易理解的是，一个人可以拥有一块土地上的所有权利(rights)，
当然这一束权利中的不同权利亦可由不同的人拥有，罗马法上的“用益物权”(查士丁尼
，1989)，英美法上的财产信托(Fratcher， 出版年代不详)，即属此类。不容易理解的是
，一块土地上竟然同时存在两束权利，可以分别转让，不受另一方之干涉，这就是中国土
地制度史上聚讼纷纭的“一田两主”习惯(参见陈秋坤，1988)。

　　表5.各地田骨田皮的不同名称

　　地点 田骨的名称 田皮的名称 出处 

　　江苏省各县 底田 面田、肥灰田 《大全》五：6 

　　江苏靖江县 田底 田面、工本田 《大全》五：7 

　　江苏松江县 田底 田面 《大全》五：7 

　　江苏常熟县 田底 田面、灰肥田 《大全》五：8 

　　江苏无锡县 田底、粮田 田面、灰肥田 《中国经济年鉴》(1934)(G)170 

　　安徽绩溪县 大买 小买、小顶 (大全》四：42 

　　浙江宁海县 下面田 上面田 《大全》五：28 

　　浙江桐庐县 大卖 小卖、客田 《大全》四：26-27 

　　浙江吴兴县 田底 田面 《中国经济年鉴》(1934)(G)183 

　　浙江慈溪县 大买 小买 《中国经济年鉴》(1934)(G)184 

　　浙江绍兴县 大买、田面 小顶、田根 《中国经济年鉴》(1934)(G)184 

　　浙江诸暨县 大卖、业田 小卖、佃田 《中国经济年鉴》(1934)(G)185 

　　浙江上虞县 - 小卖、顶头 《中国经济年鉴》(1934)(G)185 

　　浙江黄岩县 则田、下皮 佃田、上皮 《中国经济年鉴》(1934)(G)185 

　　浙江温岭县 上皮 下皮 《中国经济年鉴》(1934)(G)185 

　　浙江金华县 大买 小买 《中国经济年鉴》(1934)(G)185 

　　浙江兰溪县 民田、大田 客田、小皮 《中国经济年鉴》(1934)(G)186 

　　浙江武义县 田骨 田皮 《中国经济年鉴》(1934)(G)186 

　　浙江衢县 大卖 小卖 《中国经济年鉴》(1934)(G)186 

　　浙江江山县 大根 小根 《中国经济年鉴》(1934)(G)186 

　　浙江淳安县 大卖 小卖 《中国经济年鉴》(1934)(G)187 

　　浙江寿昌县 民田 客田 《中国经济年鉴》(1934)(G)187 

　　浙江庆元县 田骨 田皮 《中国经济年鉴》(1934)(G)188 

　　浙江鄞县 大业 小业 《中国经济年鉴》(1934)(G)193 

　　浙江义乌县 客田 租田 《中国经济年鉴》(1934)(G)193 

　　浙江平湖县 田底 田面 《中国经济年鉴》(1934)(G)196 

　　江西临川县 大业 小业 《大全》四：5 

　　江西赣南各县 田骨 田皮 《大全》四：29-30，31-32 

　　江西宁都县 田骨 田皮 《大全》五：18 

　　江西乐安县 田骨 田皮 《大全》三：39 

　　江西宁都、赣县、大庾 田骨 田皮 《大全》二：3 

　　福建闽清县 田根 田面 《大全》四：27 

　　福建建瓯县 大苗 小苗 《大全》四：27 

　　福建连江县 田根 

田面 《大全》四：28 

　　福建南平县 苗田 税田 《大全》四：28-29 

　　福建浦城县 大苗 小苗 《大全》三：15 

　　福建古田县 面田 根田 《中国经济年鉴》(1934)(G)232 

　　福建松溪县 粮、粮骨 埂、田皮 《中国经济年鉴》(1934)(G)233 

　　所谓一田两主，仁井田陞有云：“把同一块地分为上下两层，上地(称田皮、田面等)
与底地(称为田根、田骨等)分属不同人所有，这种习惯上的权利关系就是‘一田两主’。
田面权(上地上的权利)与田底权(底地上的权利)并列，也是一个永久性的独立物权。”(
仁井田陞，1992)杨国桢则认为，一田两主中的田皮权主要从永佃权转化而来(杨国桢，
1988：102)，并同时辩明：“佃耕的土地能否由佃户自由转让，是区分‘一田两主’和永
佃权的根本标志。”(杨国桢，1988：102)民商事习惯调查表明，田皮权与永佃权的另一
个显著区别是，欠租并不能成为田骨权人“夺佃”的理由，而对永佃权则是：

　　江苏省：相沿日久，佃户竟持永佃权视为一部分之所有权，不准业主自由夺佃，业主
亦无异议。故该习惯近今之效力，佃户可使子孙永远佃种，或任意将田面部分(即永佃权)
变卖抵押，即积欠田租，业主提起诉讼，只能至退租之程度为止，不得请求退佃。(《大
全》四：29)

　　既然“业主亦无异议”，则佃户不许业主自由夺佃，已不仅为佃户一方之权利要求
(claim)，而成为一种具有习惯上之合法性的权利(rights)。调查人员并且指出，“遇有
此项案件，按照习惯效力办理，两方尚能折服”(《大全》四：29)更证明了这一点。下文
材料中如出现“有转让权的，业主不能随便夺佃退佃”的“永佃权”字样，一律视为田面
权处理。

　　民商事习惯调查表明，一田两主制下田皮权和田骨权的内容，即两个权利束中的具体
权利各有不同。收益权方面，田皮权人向田骨权人交租，剩余为田皮权人的收益；田骨权
人向国家纳粮，剩余为田骨权人的收益。

　　福建闽清县：闽清之田，多分根面，该田如归一主所有，其契约或阄书上必载明根面
全。如属两主所有，则面主应向官厅完粮，粮主应向面主纳租。(《大全》四：27)

　　江苏无锡县：无锡土地所有权，有田底(俗名粮田)、田面(俗名灰肥田)之分。普通地
主所有者为田底，其所有权为纳赋收租；佃农所有者为田面，其所有权为耕作还租。(《
中国经济年鉴》(1934)(G)170)

　　浙江诸暨县：农民有业田佃田之别，业田曰大卖，佃田曰小卖。业田完粮收租，佃田
耕作纳租。(《中国经济年鉴》(1934)(G)185)

　　在转让权方面，田骨和田皮如系两人拥有，可以分别出卖、典押、继承，另一方不得
干涉。

　　福建南平县：南平习惯，同一土地上得有两个所有权，一曰苗田所有权，一曰税田所
有权(顺昌建瓯等县称骨田皮田)。此两个所有权，可以单独卖买、让与、继承。(《大全
》四：28-29)

　　江苏省各县：苏省各邑，卖买田亩，有分面田底田者。面田为业主所有，底田为佃户
所有，面田底田，业主佃户，可以各别出卖，或质押。(《大全》五：6)

　　浙江桐庐县：桐庐买卖田产有大卖小卖名目。大卖为所有权移转，小卖为永佃权之移
转。二者同兼卖，须于契内注明一并卖尽字样，买主方有自由召佃之权。其无此字样者，
仅系大卖，原卖方仍保留永佃权，虽亦照普通形式，另立租票交与买主，得写明如租谷不
清，任凭业主另召等字样。实在田主仅能按年收租，转佃之权，仍属操诸佃户，业主不许
过问。此种权利，为农家重要财产，子孙分析之际，往往载入分书，名曰客田，每亩时价
约值七八元至二十元不等，并得自由出售，或充作担保。凡受买此权者，谓之小卖，小卖
人既享永佃权，即负纳租义务。然亦有小卖人将田暂行抵押，由抵押权人耕作缴租。总之
无论小卖人如何处分，毋庸通知田主(即大卖人)。(《大全》四：26-27)

　　田骨权人若想取得田皮，或田皮权人若想取得田骨，均需通过买卖，并无互享先买权
之记载：

　　江西宁都、赣县、大庾、定南等县：田地契据，通常书卖或永卖或绝卖字样，其有书
退字或永退或杜退或交回工本等字样者，概属租田(亦曰管皮)……盖租田含有永佃性质，
故不曰卖而曰退，然有一部所有权(即皮)，故形式上为退，而实质上仍无异于卖。其有将
皮退并于管骨者，谓之交回工本，或将骨卖并于管皮者，谓之华利，与普通粮田无异。若
管皮者出退于他人，必于退字上载明纳某姓(即管骨人)租若干。(《大全》二：3)

　　值得注意的是，田皮权的买卖似仍局限于村级土地市场，受到亲族先买权、上手业主
权、活卖、找价、回赎、绝卖、中人等习惯的制约。“田面权按传统习惯进行交易，凡属
活卖均有赎回的权利，以及绝卖时同族和邻居习惯上有优先权。这些惯例部分源自传统，
即家庭(而非个人)是财产拥有单位；部分基于实际考虑，农家常有必要通过相邻土地进出
自己的地块。”(黄宗智，1992：110；参见何梦雷，1977，载萧铮[编]，1977：
33089-33094；杨国桢， 1988：345-354)，相比之下，田骨权由于大部为不在村地主所有
，其买卖便很少受到村庄的社会结构的制约而变得十分自由。黄宗智的口述历史资料表明
：“20世纪的华阳桥(江苏松江县华阳桥乡——引者注)已形成了一个几乎是自由竞争的田
底权市场。田底权几乎可以像股票和债券一样买卖，这与谁拥有田面权和谁实际使用土地
完全无关。”(黄宗智，1992：110)这和费孝通三十年代在江苏吴江县开弦弓村进行人类
学调查时发现的几乎完全相同：“田底所有权仅仅表明对地租的一种权利，这种所有权可
以象买卖债券和股票那样在市场上出售。田底所有权可以属于任何法人，不论是个人、家
族、或政府。这个所有权可能是私人的，也可能是公共的。”(费孝通，1986：131)

　　然而，田骨产权——实质上是一种收租权——毕竟是建立在“租户交租的能力”和“
收租的可靠性”之上的。如果拥有田骨权的不在村地主无法得到地租，那么田骨权人就可
能象一个得不到分红的股东一样，他的田骨权就是废纸一张。民商事习惯调查中便有这种
可能性的反映： 　　江西赣南各县：田主只知向佃户征收原议额租，并不知其田之所在
，而佃人因耕作既久，往往以田皮私售于人，其名曰顶曰退，最为弊薮，或于退约内少载
骨租，得以倍加退价，或隐瞒田丘，冒作己田出卖，致使皮田已转乙耕，而骨租仍留甲纳
。迨至抗欠数年，田亡而租亦无着。此赣南各县皮骨分管之通病也。(《大全》四：32)

　　江西宁都县对这个问题的解决方案是：“宁都有鉴于此，故于前清雍正年间，禀请官
厅禁止佃户私退，凡遇易主换佃之时，则由田主发给批字，交佃人为证，佃人亦立赁字，
交田主为据。”(《大全》四：32)即由官方出面设定易主换佃的程序，以民间的有效力的
契约文据(“批字”、“赁字”)为依托的，执行的结果据说是“流弊自较各县为少。”(
《大全》四：32)

　　在费孝通所调查的江苏省吴江县，有一种被称为收租局的专门机构代理众多田骨权人
收租(费孝通，1986：132-133；一般地，参见Muramatsu，1970)。Lojewski研究了苏州地
区收租局(租栈)的四个租簿(吴邑正租簿、长邑正租簿、吴邑副租簿、长邑副租簿)，发现
对于拥有大量田骨但其座落极其分散的田主来说，把租额的4%的交给租栈，由它们代理收
租，是极有“经营效率”的(Lojewski，1980)。而且，租栈大多由有地位的绅士(gentry)
经营，在代理向官府交纳槽粮方面，它也可以保护那些没有地位的田骨权人免受衙门官吏
的盘剥。为着自己的利益考虑，它也在要求官方降低税额方面扮演了积极的角色。而它本
身的存在也有利于减轻田主和佃户之间的紧张关系(Lojewski，1980)然而，很难相信事情
总是这样美妙的。五十年代土地改革之后，就在苏南的无锡、苏州、常熟、吴江一带，揭
露出很多使用暴力手法催租的骇人听闻的案件。(潘光旦、全慰天，1951；孙毓棠，1951
；周其忠，1965)而且，我们也不能忽略传统的道德观念在保证交租的可靠性、维系“一
田两主”制方面的作用。当费孝通问到“你为什么要交租?”时，开弦弓村的老年人回答
说：“地是地主的，我们种他的地，我们只有田面。没有田底，就不会有田面。”费孝通
接着评论道：“这些习惯规定的约束力是适合于维护这个制度的，不仅是对于监禁的恐惧
心理才使得佃户履行职责。”(费孝通，1986：133)

　　田皮的转让不限于卖(活卖或绝卖)，田皮转租后“久佃成主”也是所在多有。如此一
块田地上便可能存在三个人的三束权利，形成“一田三主”(仁井田陞，1992)，田面主成
为所谓“二地主”，佃户除向田骨权人交“大租”外，还得向田皮权人交纳“小租”。 
　　安徽绩溪县：绩溪田地，向分三种名目，一曰起佃，此等田地，系将大买小买草粪各
权利并合为一，最为上格；次曰大买，此等田地，只有所有权，而无佃权；三曰小买，又
曰小顶，共权利以佃种为限。如或自己不种，转佃与他人耕种，得与大买人分收谷租，并
独收麦租。大买人与小买人分收租谷时，其成数或二八，或三七，或四六不等。(《大全
》四：42)

　　“一田三主”习惯，似乎福建、台湾发生最多(仁井田陞，1992；杨国桢，1988：
113-122，291-304)。那里田骨、田皮又被称为“大租”、“小租”(因都成为收租权)，
并且可以作为相互独立的物权，分别让渡典卖，“典卖契约按其对象地分为大小全租、大
租、小租三种。”(杨国桢，1988：345)，典买程序与第三章所论相同(参见杨国桢，1988
：345-354)。

　　另外，一田两主习惯不仅见于田亩，亦发生于有竹木出产之山林，形成山皮山骨两束
权利，与一田两主大同而小异：

　　江西乐安县：竹木山场，有山皮山骨之分。竹木所有权谓之山皮，土地所有权谓之山
骨。山皮所有人对于山骨所有人，仅须永远按年交纳山租，并无年限限制。其山骨所有人
，亦不能收回自种竹木。如果山皮所有人自愿让还，得将竹木削光还山免租。再，山皮山
骨所有权均可独立典当或转让。(《大全》四：28)

　　然而，福建有些地方，山场除有竹木、垦种等经济收益外，往往还被视为起屋造坟的
风水之地。我们看看福建闽清是如何在山皮权人和山骨权人之间界定“风水地”的产权的
：

　　福建闽清县：闽清之山，多分皮底，其底主甲如将该山付乙垦种，递年只收山租，立
字交乙执凭，从此乙为皮主，得再转付与丙承佃，立约分抽其利益，不准甲出干涉。但该
山内如有吉地可以盖屋造坟，由甲收价立字，批卖于丁，或赠于戊，乙丙亦不得干涉。该
吉地四至通常自所围之岭量起，前后左右各一丈二尺为准，惟四至内如有树木等物必须砍
伐者，应由甲等酌向乙丙偿还损失。(《大全》四：28)

　　福建闽清县：闽清山底在城内池张两姓最多，并无契证，只凭簿据管业，凡遇批卖吉
地，有山皮者不敢抗拒。(《大全》四：28)

　　福建闽清县：闽清人信风水之说，凡欲圈地造墓者，其前后左右须各距离他人墓地一
丈二尺以外，否则必致涉讼。(《大全》四：28)

　　即风水地、吉地址由山骨权人所有，这反过来形成对山皮权人权利的限制；但是，山
皮权人对于山皮上之附着物如树木之类的权利是极为清楚的，拥有“吉地”址批卖权的山
骨权人如有侵犯，须按“责任规则”[3] 予以赔偿。

　　更有意思的是江南鱼米之乡，养鱼栽稻都需有水相随，但同一湖泊或水塘，灌溉取水
权和取鱼权亦可分立，是为“水面权”和“水底权”，或曰“一水两权”。

　　湖北广济县、谷城县：广济县习惯，有塘水而无塘底者，只能取水，有塘底而无塘水
者，能取鱼。谷城县习惯，塘水与塘底所有权各别者，各照契约所定行使权利。(《大全
》四：35)

　　湖南常德县：此项习惯之成立，必须多数人共有一湖而发生。例如甲乙丙丁共有一湖
，甲乙仅有该湖水灌注田亩，而无收益鱼利之权，谓之水面权，丙丁则有收益该湖鱼利及
车灌之权，谓之水底权。(《大全》四：35-36)

　　湖北麻城县：麻城习惯，塘水所有权人，只能灌溉禾苗，而不能养鱼，塘底所有权人
，只能养鱼而不能灌溉禾苗。(《大全》四：40)

　　灌溉权(水分)和养鱼权(鱼分)之间可以一起转移，也可以分别转移，然而鱼无水不能
存活，故鱼分对水分有较多的依赖。

　　湖北竹溪县：竹溪县习惯，塘水所有权人，如欲全其塘水及塘底之利用时，须向塘底
所有权人租赁塘底，每年完纳租课。如塘底所有权人遇有必要事故，仍得随时向塘水所有
权人要求解除租约，退还塘底。(《大全》四：40)

　　江西赣南各县：塘有水分鱼分之别，有塘底塘面之别。全塘出卖，固无问题，若系共
有之塘，有鱼分者当然有水分，有水分者不必有鱼分。有塘底当然有塘面，有塘面不必有
塘底。盖塘水系随田转移，鱼分必契约载有放养字样，始有养鱼权。塘面但契内载有某塘
灌荫，即属有分。塘底必契内载明某塘沙坞，或沙湖字样。塘底开井养泉，谓之沙坞，始
能于塘面涸竭之时，更引塘底之水。(《大全》四：31)

　　湖南临澧县：湘省民间卖田契约类皆载有塘堰几口字样。盖因水为田亩，卖田而水必
随之，原为定例。惟堰水可能蓄鱼，故遂有鱼分水分之别。临澧县习惯，民间卖田，有将
鱼分水分概行售卖者，有仅卖水分而未卖鱼分者，苟于卖契上未经载明并卖鱼分，则卖主
对于该堰虽无水分，仍有可以蓄鱼之权利。此项权利，已为该邑人民所公认。(《大全》
二：18)

　　上例中“盖因水为田母，卖田而水必随之，原为定例”一语甚为关键，它意味着灌溉
权(水分)对于水田来说，可能是土地产权权利束中的一部分。如果“水分”与“鱼分”属
不同的人所有，一旦养鱼和灌溉在用水问题上产生矛盾，我们尚不知道如何处理。

　　权利的分化有时候达到惊人的程度，安徽贵池的取鱼权甚至按大水小水划分为两束，
可归不同的人所有。

　　安徽贵池县：贵池渔业买卖，在同一湖河四至之内，有大水小水之分。其契内载明船
网采取鱼息字样者，只能于大水时取鱼，水落则否。若载明萼氽花篮采取字样，则于小水
时采取鱼鲜。(《大全》：42)

　　然而，水和鱼都是所谓“易逝的财产”(考特、尤伦，1994：170-184)，“水分”与
“鱼分”、“塘面”与“塘底”的权利划分，比起“田皮”、“田骨”和“山皮”、“山
骨”的划分来，在技术上更难以界定，互相侵犯的可能性也大：

　　湖北汉阳县：汉阳习惯，湖水湖地之所有权各别，均属所有人各照契据所载管业，系
契据上分而为二，非习惯上分而为二。大都有湖地权者多系栽种水藕，以备水涨时仍可享
其权利，有湖水权者多系捕取鱼虾，无论水退水涨，均可享受湖水内之权利，界限天然，
无待划分。其所以有纠葛者，系因水涨湖满，有湖地权者欲藉其湖地以侵越湖水权(如捕
鱼虾、刈水草之类)，而有湖水权者，亦欲藉其湖水权以侵越湖地权(如采莲、挖藕之类)
。彼此冲突，乃至发生争执。(《大全》四：40)

　　在开弦弓村，水有航行、灌溉和出产鱼虾、水藻三项功用，分别实行不同的规则。(
费孝通， 1986：124-126)而且，湖中的捕鱼权、捞虾权和采水藻的权利是互相独立的，
可以由不同的人或集团分别享有。1925年，开弦弓村需要钱修理河上自卫用的栅栏，周村
长就把村西湖中的捕鱼权租给了湖南来的人。签订契约之后，村长向村民宣布，今后村里
人不得去湖中捕鱼。费孝通在村中调查的时候(1934年)，发生了一起争端，湖南人抓获了
一条捞虾的船，把捞虾人押送到城里的警察署，控告他们偷窃。周村长抗议说，租给湖南
人的“不是那个湖，而是在湖中捕鱼的权利，这个权利不包括捞虾的权利。”最后，被抓
的人获释。(费孝通， 1986：124)这里，我们看到了习惯作为一种“地方性知识”(吉尔
茨，1994)在不同文化区人们之间造成的误解，湖南来的人显然是把捕鱼权理解为捕鱼捞
虾的权利了(如果不是故意这么理解的话)，而在开弦弓村，捕鱼权得到了更严格的解释。
最后，还是开弦弓村的“地方性知识”占了上风，这也许是因为它跟警察署在地域和文化
上离得更近的缘故。 　　关于地权、山权以及水权的分化和交易，我们就讨论到这儿。
但是，为什么在中国，尤其是在东南诸省和台湾一带，土地等的权利会被如此细分，仍然
是不清楚的。陈秋坤指出，在台湾，“租佃内容随着土地品质的改变而变动。一般而论，
在耕地尚未成熟前，地主采取分成租，与佃户分享自10%至20%不等的收益。等到三年至六
年，田土生产稳定之后，再改为定额租——通常为水田每甲八石谷。其次，由于实际耕作
的佃农享有‘永佃权’，他们可藉此经营权而发展出独立的‘田面权’，再由分租田面权
而开展出‘小租主’的权益。由于小租的收入恒在每甲水田三十至四十石之上，因而小租
主在每甲水田的实际权利，远比‘大租户’来得多。从这个角度来看，租佃关系是一种随
地利而调节的交换契约行为。”(陈秋坤， 1988)也就是说，在微观上，随着生地逐渐垦
为熟地，分配风险的考虑逐渐让位于节约交易费用的考虑，因为比起分成租佃来，定额租
佃的交易费用更少(张五常，1994)，然而究竟选择分成还是定额租佃，合约执行的机制取
决于村庄的“社会结构”(Otsuka and Hayami，1988)。但是，就现有文献看来，在宏观
的人口增长条件下，有期限的定额租佃如何转化为永佃，永佃又如何转化为“一田两主”
和“一田三主”，仍然缺乏最初步的研究。[4] 

　　五、契约、习惯与国家法

　　在一篇向Douglass North 致敬的文章中，Ramon Myers 写道：“农户之间的资源交
换，特别是中国17世纪以后这种交换的巨大规模，首先应归因于如下两个因素：(a)习惯
法，它大大减少了交易费用；(b)国家的行为，它既允许习惯法的运行，又在尊重习惯法
的基础上裁决交易纠纷。”(Myers，1982)他特别举台湾的大小租业和华北的典及灌溉公
约为例。他认为，习惯法的传播，官方对习惯法的认可，使得私人契约和市场机制在减少
土地要素的稀缺性和充分利用劳动力要素方面发挥了巨大的作用，正是在这样的条件下，
晚期中华帝国才得以维持稳定的人口增长并保证人均收入并没有太大的下降。 　　十九
世纪的外国观察者也注意到这种民间契约、习惯和官方法律之间“各司其职、和谐共处”
的现象。英国皇家亚洲学会1889年报道说：“他们［中国］的立法者的主要努力，都用在
制定镇压骚动及保护税收的法律方面，而把民法、商法或契约法的问题交给地方政府去处
理。这些地方政府或者把诉讼人交给市镇公所仲裁，或者向市镇公所征询有关这一类断案
的资料。这些断案必须根据买卖习惯，遵循有特殊规定的实际判例办理；换句话说，他们
要向市镇公所征询处理这类争端的法律［惯例］，以便运用那些断案来处理向他们呈诉的
案件。”(李文治[编]，1957：44—45)

　　中国学者在最近也认识到中国法律史上“大传统”与“小传统”的并立状况(梁治平
， 1996)。就我的研究所涉及的范围——村级市场上的土地交易——而言，前现代中国民
间契约、习惯(小传统)与国家正式法(大传统)之间并未产生很大的冲突与紧张，甚至并未
发生很多日常接触，以致在本世纪民商事习惯调查之前，官方文献对民间小传统的记载都
是语焉不详，学者建立在这些文献基础上的研究也难称完备(戴炎辉，1979；李志敏，
1988)。

　　正如外国观察者所评论的那样，中国立法者的主要努力都在制定镇压骚动及保护税收
的法律方面。土地交易方面亦是如此。易言之，如果土地交易中的“乡规俗例”并未引起
词讼频起或偷逃税收等情事，官员们宁可对之不闻不问。

　　李文治则认为，清朝“中央和地方政权的这种措施(指雍正年间河南巡抚田文镜及中
央政府立法禁止土地优先购买权——引者注)，不管它代表着谁的意志，也不管这种规定
的最终效果如何，它毕竟反映了历史发展的客观要求。它一方面表明，土地买卖关系的发
展在冲击旧的传统习惯，同时也在为土地买卖的自由开辟道路。”(李文治，1993：509—
510)对于清中央及地方政府禁止“找价”、“回赎”的措施，他也作类似评价：“‘加找
’、‘回赎’毕竟是封建社会的习惯传统，阻碍土地商品化的发展。从这方面说，废除‘
加找’、‘回赎’的政策措施是有一定的历史意义的，是合乎历史客观发展规律的。”(
李文治，1993：512)

　　这种观点无法解释的一个矛盾是，在这些所谓“封建习惯”的“束缚”下，中国近代
以来土地村级市场的买卖，却达到了一个前所未有的水平。

　　我的意见和李文治等相反，亲邻先买权、上手业主权、活卖、找价、回赎等习惯在很
大程度上是支持着土地的快速流动而不是阻碍它，没有活卖制度，家庭之间人口分化和经
济分化所要求的经济活动量的改变很难如此方便、细腻地得到满足，而亲邻先买也应从长
期互惠交易的角度加以考虑。[1] 

　　这样看来，有关清朝官方禁止“乡规俗例”的动机，恐怕仍然是减少讼累或保全税收
。我曾经指出，官方禁找价重点在限制找价次数，以避免因多次找价而引发治安案件和诉
讼。这种“官吏意识”，和资本主义萌芽不知有何干系。

　　仁井田陞对《福建省例》等地方法例集的研究也表明了同样的状况。因赋由租办，一
田两主、田皮买卖容易形成皮主欠租，从而导致政府税粮无着，故“确保赋役的征收，便
成为政府的目标。在这个问题上，政府直接的考虑只停留在如何有利赋役的征收，并没有
想到要强化土地所有权的效力、确立所谓的近代所有权等等。”(仁井田陞，1992)而政府
取消田皮、禁止田皮买卖、否认一田两主的命令，“最终也只是停留在三令五申、一再树
碑而已，其实际效力照例是相当微弱的。”(仁井田陞，1992)

　　在包括确立近代所有权在内的法制近代化运动开始之后，民间习惯和官方正式法之间
的关系终于有了微妙的变化。这里我们讨论其中三种与土地交易有关的情况。 　　第一
种，官方正式法继承了从前限制、废除民间习惯的态度，只不过原因有所不同。比如关于
亲邻先买权，北京大理院判例有云：

　　卖产先尽亲房之习惯既属限制所有权之所用，则于经济上流通及地方之发达均有障碍
，即难认为有法之效力。(四年上字第282号)（郭卫[编]，1931b）。

　　1929年《民法典》通过之后的判例亦持此说：

　　现行法上并无认不动产之近邻有先买权之规定，即使有此习惯，亦于经济之流通地方
之发达，均有障碍，不能予以法之效力。(三十年上字第191号)（保成六法全书编辑委员
会[编]，1992）

　　与前清之否认先买权的理由有所不同。但正如例子说明的那样，亲邻先买权松动的同
时，伴随的却不一定是经济流通和地方发达，而可能是建立在血缘和地缘关系上的村社的
解析。

　　第二种，官方正式法把民间习惯纳入到它的体系中，但却犯了指鹿为马、张冠李戴的
错误。如一田两主，西方物权法体系中并无这个“怪物”，田皮权被轻易地指认为“永佃
权”。

　　来问所称田面权，既系由佃户承垦生田而来，其承佃纳租及得将权利让与他人各情形
，与民法第八四二条所定永佃权之性质相当，自可依声请以永佃权登记，至保有田底权之
地主，本为土地所有人，当然以所有权登记。(院字第1703号，民国二十六年［1937］七
月三十一日)

　　来文所称之田面权如系支付佃租，永久在他人土地上为耕作或牧畜之权，自应认为永
佃权，而为该项权利之登记，田面权人得不经田底权人同意而将田面权出租之习惯，虽与
民法第八百四十五条之规定不合，亦仅不得依以排除同意之适用，其田面权仍不因此而失
其永佃权之性质，倘来文所谓辗转租让实系永佃权之辗转让与，则为民法第八百四十三条
之所许，尤无问题。(院字第3743号，民国三十六年［1947］十二月二十二日)。（保成六
法全书编辑委员会[编]，1992）

　　然而问题是田面权之出租与永佃权之让与仅有表面上的相似性，田皮权比永佃权包含
更多的权利：一是独立的转让权，二是不得以欠租为由夺佃。将田皮权硬指为永佃权无疑
削弱了田皮权人的利益。

　　比如1929年《民法典》第845条规定：“永佃权人不得将土地出租于他人”，把田皮
权等同于永佃权在实际中给田骨权人撤佃和限制田皮转让提供了借口。1930年11月30日《
江苏无锡国民导报》报道，本来江苏无锡之田面权可以自由顶替，而近来各仓厅为便利起
租起见，禁止田皮权人出卖“灰肥田”。律师蔡毓钟于1930年底代表杨保滋堂仓厅警告佃
户，有“……各佃农(指永佃农)非经本仓厅同意，不得以灰肥租擅卖他人。……违则撤佃
，取消其佃权”等语(《中国经济年鉴》(1934(G)80))，造成了田皮权人的很大损失。另
，该《民法典》第846条规定欠租达二年之总额以及第847条规定撤佃为单独行为等，“亦
为促使永佃消灭之有利契机”(《南京中央日报》1933年3月14日，《中国经济年鉴》
(1934(G)81))。对民间习惯的无视与无知，终于走到了法律保护佃权的立法原意的反面。

　　第三种，民间习惯被国家正式法“双重制度化”。[2] “典”就属于这种情况。原来
，大清民律草案中只有不动产质，而无典之规定，考其原委，“清末有日人冈田朝太郎博
士主讲京师法律学院，松冈义正博士起草民律，冈田氏言中国典当，大体同于日本不动产
质。松冈氏于其所起草之民律草案物权编中，亦仅规定质权而未规定典权。”(黄右昌，
1947：83)后黄右昌在主持起草第二次民律草案时，力主加入典权，列为物权编第八章，
此亦为1929年民国《民法典》物权编“典权”之嚆矢。中国的立法者和法学家，如蒋云峰
所说，“颇为这一传统制度的保留和成文化感到兴奋”(蒋云峰， 1996)。[3] 

　　但是，专门立法机构在再制度化(re-institutionalize)或重述(restate)时，对素材
的选择和对本机构品位的照顾却是不可忽视的。

　　法律专业人员用自己的行话和术语来重述民间习惯，一般被认为是法律专业化和理性
化的要求。我们在谈到“转典”时曾经感受到，民法典对“转典”、“典物让与”和“典
权让与”的区分，在技术上的确比民间习惯高明。这一点在典业取赎时间上也可体现出来
。民商事习惯调查所得各地典业(尤其是耕作地)取赎时限，大都有地方特色，与各地物侯
相适应（见表3）。而对其“重述”的结果则是《民法典》第925条：“出典人之回赎，如
典物为耕作地者，应于收益季节后、次期作业开始前为之。”这种“重述”的概括与抽象
符合专门司法机关和法律人员的脾胃，但却可能忽略这样的微型文化：陕西乾县阳洪店村
，典业于“获麦时特许回赎”，起源据说是“先年有富翁某，为怜贫起见，特许业主于获
麦时回赎。”(《大全》四：14)。

　　如果说“重述”时因为法律专业缘故而使一些民间的丰富实践被遗漏还情有可原的话
，大规模的忽视却是不可原谅的。但不幸的是，“新传统”在对“旧传统”进行再制度化
时，“旧传统”中的官方“大传统”得以一脉相承，民间的“小传统”一如既往遭到忽略
。黄右昌教授在论述“典权”时的参考资料如下：“子�鼻迩�隆年间例案，关于典期及典
产之灭失毁损责任问题。丑�贝笄迓衫�之田宅门(即民法未制定前户役、田宅、婚姻、钱
债有效部分之现行律)……寅�被Р吭蚶�(置产投税、旗民交产)。卯�鼻謇聿欢�产典当办
法。(黄右昌，1947：80)而没有一字提到民间丰富的习惯资源！仿佛从前清到民国的一次
次习惯调查都白做了一样！这样一来，1929年《民法典》物权编出现如下条文就不足为奇
了：

　　第912条：典权约定期限不得逾三十年。逾三十年者，缩短为三十年。

　　第913条：典权之约定期限不满十五年者，不得附有到期不赎即作绝卖之条款。

　　第923条：典权定有期限者，于期限届满后，出典人得以原典价回赎典物，出典人于
典期届满后，经过二年，不以原典价回赎者，典权人即取得典物所有权。

　　第924条：典权未定期限者，出典人得随时以原典价回赎典物。但自出典后经过三十
年不回赎者，典权人即取得典物所有权。

　　第926条：出典人于典权存续中，表示让与其典物之所有权于典权人者，典权人得按
时价找贴，取得典物所有权。

　　前项找贴，以一次为限。

　　以上条文，除立法理由上所体现的“现代性”外(如“社会上个人经济之发展”——
912条；“使权利状态，得以从速确定”——923、924条)，其余并不能使自己同前清的官
方条例区别开来。实际情况是，在“现代”的立法理由下，继承的却是早先与民间习惯和
实践长期格格不入、以至于其实并没有发挥什么效用的官方法。而限制找贴次数的立法理
由，则更和前清的官府一致：“然习惯上往往有迭次请求找贴发生纠纷者，亦不可不示限
制，故规定找贴一次为限，所以杜无益之争论也。”小传统下之争议被视作无益，而不是
像耶林那样把“为权利而斗争”视为对自己也对社会的责任。（耶林，1994）这种立法理
由，不过是一种仅得皮象、失却精神的现代性的反映。

　　我们看到，法制近代化开始之后，新传统的引入，带来了一些新气象，但却没有彻底
改变原有大小传统之间的博奕关系，新传统又成为一种高高在上的大传统；如果它满足于
保持它高高在上的地位，不与民间发生关系还罢了，但这种又新又大的传统，引入的初衷
中就含有浓厚的改造民间的冲动。其结果当然是可想而知的：在民间，它不是遭到了像无
锡律师蔡毓钟那样的利用，就是又一次被规避，被弃置不用，或受到否定的评价。[4] 

　　法制近代化的成功，并不仅限于现代性的引入(虽然它是重要的)，而要看现代性引入
后如何改善官/民或国家/社会或精英/大众之间的关系(强世功， 1996)。立法者、法学家
在法制近代化过程中，对土地产权和交易的法制化努力，一再让位于政治政策和社会革命
，似乎从反面印证了这一点。

　　六、结论 　　林毅夫曾在一篇论文（Lin，1995）中认为，中国农村1980年代后的改
革，是一个“诱致性制度创新的自然试验”，它提供了一个观察经济学上所说的那种“市
场”如何从无到有产生的好机会。他运用经验数据证明了，农户占有土地的增加对土地市
场供给有正效应，而对土地租赁的需求有负效应。但其数据(文中表5)又显示，土地租出
或租入的比例极为有限。

　　事实上，正如我在导论中已经提到的那样，人多地少的农户对土地的潜在需求，和人
少地多农户对土地的潜在供给，并没有通过土地所有权或使用权市场交易的方式来满足，
而是采取了由村委会或村民小组出面“调整土地”的办法。这固然与当代农村土地在法律
上属于集体有关，但我们前面所讨论的土改前的村庄土地交易却表明，即使农村土地的集
体属性不存在或减弱了，一个发达的土地产权市场的出现仍不会一蹴而就，而可能需要一
系列的支持性制度。 　　1986年通过，1998年8月29日第二次修正的《中华人民共和国土
地管理法》确定了农民的土地承包经营权。该法第十四条规定：“农民集体所有的土地由
本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营
期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土
地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权
受法律保护。”

　　这种土地经营权实际上是一种长期佃权，三十年的承包期反映了政府希望农民加大对
土地的投资、反对掠夺性经营。应该说，这确定了一种非常强大的使用权。

　　但是，农民的土地收益权却是不确定的。众所周知，除了国家税收外，目前中国农民
还要负担乡、村两极的统筹和提留，以及名目繁多的集资、摊派和罚款（统称为“农民负
担”），而且除国家税收外，其他负担的征收带有相当大的随意性，征收数量、征收时间
和征收方式都非常不确定。一旦加在土地上的负担超过土地的经营收入（事实上在很多地
区已经出现了这一状况），农民将没有任何理由继续经营这块只能给自己的带来负的收入
流的土地。明代末期出现的“弃产逃亡”便有可能再次出现——不过这次他们是流往城市
，形成规模巨大的民工潮当然，[5] 。

　　另外，在长达三十年的承包经营期限内，农民家庭人口、劳动力的变化以及土地本身
的变化，以及农业技术、耕作方式和市场需求的变化，都可能引起劳动的边际产出和土地
的边际产出在各家各户间的不平衡，土地在农户之间的流进流出的需求仍将长期存在。经
济学已经证明，只有在每一单位的土地的边际产出和每一劳动力的边际产出都相等时，资
源配置才达到最优。但政府显然是不主张土地的过多流动的，更不要说私下的流动了。为
此，《土地管理法》承认了“调地”的合法性，并对之规定了严格的条件：“在土地经营
承包期内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二
以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业
行政主管部门批准”（第14条）。我想，之所以规定这么严格的条件，一方面可能也是为
了防止基层政府和乡村干部随意调整土地，破坏土地承包权的稳定和连续，但这种用“民
主”或行政的办法来解决经济问题，却很可能是没有效率的（德姆赛茨，1992）。

　　对“调地”的社会学研究表明，各地的“调地”实践千差万别，而这和中国农村近五
十年来形成的新的政治结构和社会结构有关（周飞舟，1996）。不管是“土地调整”还是
“土地交易”，它们所与之互动的政治和社会结构，以及业已成熟的经验，都应该着重加
以研究，在立法和政策制定中加以考虑。本文所讨论的历史和历史上的土地交易习惯并不
值得复原。但是，对基层实践和农民需求的无知和无视，只顾贯彻政府意志，将使任何一
部旨在解决问题的法律变成一部制造麻烦的法律。民国年间民法典的命运已经说明了这一
点。 

　　注释 

　　[1] 对公社制的描述，参见张乐天，1998。

　　[2] 1986年颁布，1998年8月29日第二次修订的《中华人民共和国土地管理法》第10
条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民
委员会经营、管理；经济分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由
村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的
，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”这里的村民委员会和村民小组可以看作是
公社时期“大队”和“小队”的延续。 　　[3] 《土地管理法》第14条：“在土地承包
期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以
上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行
政主管部门批准。”

　　[4] 据1987年农民改革意向问卷调查数据，按人口承包土地的占71.5%，按劳动力承
包土地的占5.2%，按人、劳比例承包的占21.5%，投标承包和其它占1.8%。另外，有80%左
右的农民认为，增加人口或劳力要求增加承包地、减少人口或劳力别人要求减少他的承包
地，都属“应该”(中共中央政策研究室，农业部农村固定观察点办公室，1992：
328-329)。

　　[5] “使用权的市场，前几年并不如预期的那样发育起来。课题中提供的数字，转包
的土地只有1%多一点”(国务院中国农地制度课题组1993：2)。土地转让的村级制度与规
则，见何道峰1993；湖南省怀化地区山地使用权转让的个案研究，见刘守英，1993；贵州
湄潭土地试验区的个案研究，见周其仁，1994b；早期的观察，见周其仁，1994a。

　　[6] 关于江苏常熟市、北京顺义县和陕西武功县调整承包田的情况，参见国务院发展
研究中心土地课题组，1992：74-77，86-89，102-106。“调地”的过程，参见周飞舟，
1996。

　　[7] 杨小凯等，1994的经济计量研究认为：“如果中国政府1987年使土地自由买卖合
法化，则中国农民的人均真实收入会在1988年至少增加30%。”

　　[8] 实际上出现的可能是这六种方式的结合。1934-35年，在当时全国经济委员会所
属全国土地委员会和财政部、内政部的指导下，对全国16个省的土地状况进行了调查，取
得了被认为是“30年代最好的数据”(费正清[编]，1993：92)。调查统计表明，只有一种
身份(地主、自耕农、佃农、雇农)的占全部1745，344个农户的67%，兼有两种以上身份（
地主兼自耕农、地主兼自耕农兼佃农、地主兼佃农、自耕农兼佃农、佃农兼雇农）的占
25%（费正清[编]，1993：98，表17）。

　　[9] 另外，还可以用自耕农、半自耕农、佃农身份的变动来估计地权变动的情形。参
见许涤新、吴承明，1993：291-293。

　　[10] 40年代陕北的调查印证了这一点：“第二个引起土地所有权变动的形式是因为
人口增加等原因所引起的农户析产分居，一块土地分为几份，由原来一个较大的农业经营
单位变成更小的几个农业单位。这种变动使得土地占有关系变得更分散”(柴树藩等，
1979：73-74)。

　　[11] 1934-35年全国16省土地状况调查表明，在1295，001个农户中，平均每户占有
的土地为15.17亩，低于平均数15亩的户数占72.8%，而他们占有的土地只占总亩数的
28.3%。相反，户均50亩以上的户数只有4.8%，他们占有的总亩数却达到33.9%(费正清[编
]，1993：91，表15)。

　　[12] 陕北米脂县杨家沟地主马维新在村级土地市场上的买、典个案，参见延安农村
工作调查团，1980：24-88。

　　[13] Duara1988：106附有一张1940年河北省寺北柴村的居住形态图，我们在图上可
以明显地看出一个多姓村庄的血缘和地缘关系，同姓之间总是倾向于聚族而居，但并不排
除异姓之间结成街坊关系。

　　[14] 费孝通谈到了这一点：“在我们乡土社会中，有专门作贸易活动的街集。街集
时常不在村子里，而在一片空场上，各地的人到这特定的地方，各以‘无情’的身分出现
。在这里大家把原来的关系暂时搁开，一切交易都得当场算清。我常看见隔壁邻居大家老
远的走上十多里在街集上交换清楚之后，又老远的背回来。他们何必到街集上去跑这一趟
呢，在门前不是就可以交换的么?这一趟是有作用的，因为在门前是邻舍，到了街集上才
是‘陌生’人。当场算清是陌生人间的行为，不能牵涉其它社会关系的。”(费孝通，
1985：77)。由此可见，动产交易和不动产交易在乡村社会中是在不同性质的市场中进行
的，奉行不同的规则。前者有“去人格化”倾向，而后者却有强烈的“人格化”倾向。动
产交易中，互有关系的双方要有意无意的忽略这种关系，而在不动产交易中，互有关系的
双方却要把这种关系带到交易中来，甚至通过交易强化这种关系；没有关系的双方也要通
过“中人”制度创设一种关系。这两种表面不同的行为方式，其实都遵从相同的经济逻辑
。 　　[15] 请参见Shiga Shuzo，1978的研究。

　　[16] 地租也可以作为一个资产要素在进行交易时重组，这在一田两主习惯中表现出
来，参见下文。

　　[17] 在城市的米行、江南的租栈(Lojewski， 1980)和有些地方的大牲畜集上，职业
化的中人或代理人的确是成批地出现了。在这些地方，交易最需要的不再是人格化的担保
，而是对行情的熟悉、对标的物的了解以及高超的交易技术。

　　[18] 责任规则(liability rule)，参见Calabresi and Melamed 1972。

　　[19] 我倾向于从人口压力寻找从分成租佃到定额租佃，再到永佃和一田两主、一田
三主的宏观原因。我猜测，一田两主、田面权和田底权的分立，是中国不断增长的人口压
力“压”出来的。人口压力的增大，人口密度的增长，使得土地生产要素越来越稀缺，从
而产生了一田两主这种分化出更多权利束来充分利用劳动力、减少土地要素稀缺性的制度
安排。之所以在世界其他地方没有发现“一田两主”的报道，可能是那里的人口压力还没
有达到中国这么大的程度。人口压力下的技术变迁，见Boserup，1981，人口压力下的制
度变迁，见Hayami and Kikuchi 1981；关于中国农业史上随着人口密度的不断增加，雇
工经营制、分成制的衰落与定额租制的兴起，见赵冈和陈钟毅，1982：255-257，
355-385 

　　[20] 但是，这样说并不意味着我们将土地在村级市场上的快速流转等同于商品化或
“资本主义萌芽”，我们已经看到，村级土地市场上的土地流转在很多情况下不过是家庭
人口分化引起的，是一个人口现象，和资本主义的生产方式无关。参见恰亚洛夫，1996；
黄宗智，1986，1992。

　　[21] Bohannan，在区别习惯(custom)与法律(law)时曾说：“习惯的基础是互惠
(reciprocity)，而法律则建立在双重制度化(double institutionalization)上。”所谓
双重制度化，是指“社会的某些制度的某些习惯，被以这样一种方式重述，以使它们能被
一个特地为此目的而设立(或至少被利用)的一个机构所‘适用’。”(Bohannan，1965)。

　　[22] 这可以从吴经熊给几位中国法学家所译民法物权编英文本所写,1930)，得意之
情溢于言表。的序言中看出来，几位译者的“附言”(Note)，也竭力辩明典(Dien)与德国
法之土地债务，与威尔士法之抵押，与日本法之不动产质之区别(均见Liu et.al. trans.

　　[23] 比如：“典地最长期限问题：民间习惯，典当地永远是可以抽赎的，所谓‘典
地千年活，卖地笔下亡’。警备区(包括绥德、米脂、清涧、吴堡、葭县——引者注)参照
国民政府民法九一二、九二四条典期不得超过三十年的规定，规定典地超过六十年即为死
契，地归典权人所有。民间习惯与法令是抵触的。因此常常发生纠纷，例如葭县倍甘联高
生元于道光年即典土地五垧于苗晋乘，但地仍归高生元租种，每年每垧交租一斗六升，在
绥德县政府明令后，苗晋乘将地收归己有并且出卖，高生元不满，后因买地优先权问题涉
讼，经高等法院判决，苗晋乘取得此地的所有权。”(柴树藩等， 1979：94—95)该调查
于1942年进行。调查者对此案的评论是：“典地最长期限应从民间习惯，不作限制，因为
多年典地的出典者多为贫户，即作限制对于原土地所有主典出后又赎回自种者亦应特作规
定，允许赎回”，他们对陕甘宁边区高等法院的判决不以为然。(柴树藩等，1979：99)

　　[24] 民工潮的形成还有城市的比较收益比农村高的缘故。 

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    在崛起的过程中，力量会赢得尊敬，也会让别人警惕。唯有文明的创造，才会获得真正
的尊严。文明复兴的中国梦，不仅仅是把产品卖到全世界，更应该是让中国价值为世界文明
价值增添浓重的一笔。
　　任何秩序从来不会自动建立，也不应该是你死我活的两分选择。秩序是在不同价值观的
融合中产生，在动态的平衡中获得延续的机会。


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