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标 题: 现代化的陷阱（三）——第二章 (转载)(转寄)
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标 题: 现代化的陷阱（三）——第二章 (转载)
发信站: BBS 水木清华站 (Sat Jan 6 19:51:43 2001)
第二章 90年代的“圈地运动”
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据行内人士透露，各个环节流失的“买路钱”占楼价的20～50％左右。中国这个低
收入国家出现高收入国家房价的扭曲现象，很大程度上就是由这个原因造成的。
“股份制改造热”和“圈地热”，虽然以世界罕见的速度造就了一批大富翁，但却
严重地阻碍了中国的生产率提高，滋长了人们的投机心理、劣化了社会道德，对中国社
会和经济发展为害极大。
反腐败，不但要警惕权力和金钱结盟，更要警惕“理论”和金钱结盟。
※ ※ ※
80年代的价格双轨制、承包责任制，以及前几年开展的“股份制改造”运动，使许
多人成功地对社会财富进行了再分配。在稍后一点的“圈地运动”中，中国相当一部分
权力阶层与某些利益集团相结合，将寻祖活动延伸到国有土地资源的配置中去，由此将
瓜分国有土地资源及其收益推向了高潮。
“圈地运动”在中国的展开
本节分析了自1987年至1992年的“圈地运动”（政府批评为“开发区热”）在我国
展开的政策背景：第一阶段采取非市场化手段，即行政划拨，第二阶段是非市场化手段
和市场手段，即行政划拨和土地有偿转让相结合，但以前者为主，这种划拨方式的缺陷
使中国的房地产市场成为寻租活动最猖狂的领域。
50年代初，中国共产党通过土地改革，建立了和计划经济体制相配套的土地使用模
式：土地资源集中控制在政府手中，任何用地都得经过行政划拨。直到1986年《土地管
理法》出台，才突破了实行20多年之久的行政划拨方式，规定了行政划拨和有偿出让两
种形式并行，提出了建立土地市场的初步构想。但是，要使法规条文得以落实贯彻毕竟
很不容易，在此后展开的“圈地运动”中，非市场手段始终是分配土地资源的主要手段
。
从1987年开始，到1992年达到高潮的“开发区热”中，被圈占的既有城市土地，也
有大量耕地。“圈地”的手段十分复杂，而其进程在各地亦有快有慢。大体上说，“圈
地运动”可分为两个阶段：第一阶段采用非市场化手段——行政划拨；第二阶段是非市
场化手段和市场手段，即行政划拨和土地有偿转让相结合，但以前者为主。
深圳特区在全国各城市中，最早认识到土地的价值，于1987年率先在全国采取公开
拍卖的方式，试行土地有偿转让，使用期限为50年。在深圳试验的基础上，1989年3月中
国七届人大会议修改了宪法，在“任何组织或者个人不得侵占、买卖、或者以其它形式
非法转让土地”这一条款后面，又补充了一句：“土地使用权可以依法转让”。1990年
5月以国务院55号令颁布的《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》，进一
步对土地使用权的多项经济权利作出明确界定，规定在获取土地使用权的同时，也可以
获取有限度的占有权、利益权和处理权，使用者可以用出售、交换、赠与等形式转让使
用权。从内容来看，这一法规是在土地所有权边缘所做的改革，它的出台，为以后各地
的上地有偿转让提供了法律依据。
世界范围内不乏利用土地资源有偿转让获得大量资金，从而使本国经济起飞的成功
例子。深圳在土地制度改革方面的尝试，以及中央政府用法律形式对这一制度改革的肯
定，无疑是对经济发展方略的正确选择。但由于这一制度留下的操作缝隙大多，这一围
绕土地所有权边缘所做的改革，又被官员队伍中一些腐败分子加以充分利用，从而使得
这一改革再一次成为规模盛大的“免费午餐”。
“圈地运动”首先于广东兴起，港资以深圳为基点，不断涌向珠海、汕头、广州以
及整个珠三角洲，各市、县纷纷建立“开发区”，仿效深圳搞土地有偿转让，以此吸引
外资。1992年香港资本市场总量的十分之一均投向大陆房地产业。一时间，“开发区热
”遍及全国，巨额台资投向厦门、福州；大连、天津、青岛则开始吸纳日本和韩国的资
金；当年，各地政府者将“引进外资”列为主要政绩。但仔细考察就会发现，从1991开
始，直至1993年初蔓延全国的所谓“外商投资热”，其真相就是外商对商品住宅楼宇、
别墅、写字楼和通用厂房的投资迅速扩张。据估计，中国这几年开放房地产市场所吸纳
的外资，占了“引进外资”总额的90％左右。
据国家建设部公布的资料，截至1993年3月宣布清理时，中国大陆县级以上的开发区
已达6000多个，占地1．5万平方公里，比中国当时城市用地面积总量1.34万平方公里还
多出0．16万平方公里。而且这还不包括那些未统计在内的村级、乡镇级开发区，“圈地
”热于此可见一斑。
最值得深思的是当时社会备方面一点也没注意到这种“圈地热”后面潜藏的巨大危
机，就在宣布清理后的一个月，即1994年4月入日，新华社北京分社的一则通讯还将房地
产业称之为“市场经济新宠儿”，并罗列了一大串数据说明房地产业发展之迅速。那些
数据倒是可以用来说明当时房地产的虚热到了何种程度：1992年全国的房地产共完成开
发投资732亿元，比1991年猛增117％；共有房地产开发公司12400余家，各类房地产经营
、管理、修缮公司4700余家，房地产交易中介机构4000多家，从业人员250万人。1992年
商品房竣工18969万平方米，比上年增长57．75％；房地产开发公司经营额达到529亿元
，增长87％；房地产开发利用外资7．05亿美元，增长226％；沿海地区房地产业的发展
明显快于内地，海南、广东、福建、浙江、上海、江苏、山东七省市1992年完成的房地
产开发投资额就占全国的6成以上。
在这种“大跃进”式的“发展速度”面前，中国似乎又一次热昏了头。
权力渗透“圈地运动”
本节主要分析了广东、海南、广西北海、北京、上海等有代表性的地区，在权力这
只严重变形的手作用下，土地供给总量夫控、土地供给方式失调的严重局面。
“圈地运动”带来的社会经济后果令中央政府为之扼腕。面对土地供给总量严重失
控、土地供给方式失调的局面，非既得利益者的各界人士对“圈地热”啧有烦言。
所谓“供给总量失控”，还不仅仅是指上述土地供给的绝对总量，更主要是指各地
在缺乏与项目、资金衔接能力的情况下盲目划地，造成开发区的面积与开发能力很不相
称的局面。许多地方在项目都没有的情况下，就盲目批出大量土地，而这些土地根本就
没有能力开发，晾在那里晒太阳。以湖南省为例，到1993年下半年，已建立各类开发区
300多个，总面积达2485平方公里。但绝大多数土地开发的资金都无着落，无力进行“七
通一平”等基础性建设，所以只见开发区挂牌、圈地，却不见有谁正式“开发”。直到
1995年11月，仅湖南长沙一地因以上原因导致“晒太阳”的土地还有数百万平方米，有
的已“晒太阳”长达七八年之久。
据国家农业部的官员介绍，这些开发区的土地，80％以上是耕地。1992年中国净减
少耕地超过1000万亩，形成1949年以后中国耕地减少量的第三个高峰。这些被征集的土
地大部分并没有投入开发。到1992年以后，情况更为严重，一方面是非农建设用地指标
不断被突破，大量土地征而不用，闲置在那里晒太阳；另一方面却是大批的农民无地可
耕。仅以广东省为例，截至1996年全省查荒灭荒大检查为止，过去10年问该省城镇扩大
规模占用的土地达133．5万亩，其中耕地占了一半。
对社会影响更为严重的是土地供给方式的失调。所谓“失调”是指土地供给方式采
用行政划拨，从而使权力进一步市场化，为不少人进行“权钱交易”提供了绝好的机会
。如炒地炒得白热化的海南，在土地供给的一级市场上，权钱交易几乎是公开的。不少
手握实权的人和房地产公司串通一气，以极其低廉的象征性价格大批圈占土地，然后转
手获取暴利。当时海南人普遍有这样一种心理：只要圈到地，就肯定有钱赚。在“圈地
热”高峰时期，仅在海口一地，就麇集了600多家房地产开发公司，300多家建工企业和
200多家规划设计单位。这些企业只要自有资金能够抵付银行贷款，就大量圈占土地。有
门路的国内外商人常越过基层办事单位，直接找省、市、县一级领导批地，市、县一级
的土地规划部门形同虚设。许多人圈占土地发了财后就一走了之，“圈地热”并未引发
“建设热”，海南省的经济至今还徘徊于“圈地热”退潮后的萧条之中。
广西北海市的“圈地运动”并不比海南逊色。该地虽在中国沿海的14个开放城市之
列．但多年来却无法启动“开放”之门。该市政府效法广东、海南，抓住房地产业，掀
起了“开发热”，在1992年一年之内就建立近20个开发区，批出土地80多平方公里，批
准成立房地产公司500多家。到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1100多家。能在
一级市场上拿到土地的，自然都是和权力圈沾边的人。当时的北海市市长帅立国曾对别
人感叹自己的“苦衷”：“北海市的房地产虚热谁也不能否认，这种虚热的根由就是土
地失控。但我有什么办法？批来的条子我能不签字吗？知道这种情况是错误的，但我也
没有办法控制。这是中国特色，不是我这个市长能顶得住的。地就是这样几平方公里几
平方公里地批出去了。”
天子脚下的北京城则又是另一番景象。1992年一年之内，该市经行政划拨的土地达
24000余亩，其中一次性划拨占地10亩以上的便达总数的80％。仅1993年1月，一次性行
政划拨10亩以上的土地就有8批。1992年土地划拨量是1991年的3倍多，而商品房投资总
额却只比1991年增长42．2％，可见为数不少的人意在“圈地”，而不在建房。正因为北
京的“通天大腕”多，行政划拨土地容易，才会出现这样的情况：1992年2月4日，北京
市举行首次土地招标，在为期4天的招标期内，竟无一位投标者光顾。道理很简单：能花
少许钱打通关节弄到行政划拨地，又有谁会去要那代价高昂的“招标”竞买地？
即便在较早实行土地有偿使用的地区如广东，截至1992年底，招标出让的土地也不
超过土地供给总量的5％。深圳特区在实行土地有偿出让的第6个年头——1992年，其招
标出让的土地也仅仅只占土地供给总量的25．2％，大部分土地还是采取行政划拨方式。
在建设部宣布清查后，深圳市人大、政协联合组团对宝安、龙岗两地进行清查，初步统
计出两区在“圈地热”中占用的农业用地（包括鱼塘、果园、菜地、稻田）共计7万多亩
，其中有近5万亩属于违法用地，约涉及3000多个项目。而与“圈地热”相伴而行的是深
圳市的蔬菜零售价格比1992年同期上涨一倍多，各种鱼类的价格也翻了一番。
这种行政划拨方式，一方面妨碍了房地产市场建立公平竞争机制．另一方面导致种
种腐败现象丛生，不平等的权力分配在土地一级市场上表现得淋漓尽致。在“圈地热”
已过去好几年的1996年，一份详细的资料记载着这样一些数字：1992年至1994年问，广
东共发生各类违法批地、用地案件13849宗，涉及面积15．2万亩，其中属政府部门违法
的占89％左右。在1996年广东省的查荒灭荒大检查中，查明因非农建设征而未用的23．
8万亩闲置土地中，70％是政府部门所为。
权力不法使用者的盛宴
——瓜分国有土地收益
本节通过许多事实，展示了国有土地收益如何在和土地沾边的某些权力者的共同作
用下，大量流失到个人口袋这一事实。并分析了“圈地热”给中国经济带来的严重后果
：首先，政府通过出让土地只得到很少收益，大部分收益都通过各种“灰色渠道”流失
，从而使权力部门中人受益，形成了最具政治意义的收入分配畸变，并使中国丧失了一
次积累建设资金的重要机会。其次，导致中国房地产市场商品房价高涨，以及供需严重
脱节的状况，政府住房政策受到巨大冲击。
尽管《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规明确了
国家对一级土地市场的垄断权，并规定对土地使用权转让等市场行为征税，但在划拨土
地这个环节上却存在大量“灰色行为”，所以事实上国家并未成为土地资源出让的最大
受益者。权力介入房地产业，使“圈地运动”的早、中期参与者大发其财，已是不争的
事实。据不完全的保守估计，在“圈地运动”期间，国有土地收益流失每年逾百亿元。
在广东、海南、深圳、北海、上海等地的人都明白，只要和土地沾上边，几乎都有
可能“发达”。从征地开始，为数众多的村干部和村土地经办人，以及区、镇、县、市
国土和建设部门的工作人员，几乎每个环节都需用钱来打通“关节”。“前门”往往走
不通，最有效的办法是送“公文袋”，袋里装上一扎一扎的现金，一般数目是几万人民
币加几万港市。一位“圈地”的参与者曾绘声绘色他讲过他“腐蚀”广东干部的“送札
三部曲”：首先是问清该主管干部的电话号码、住址，第一次上门时提一些水果“投石
问路”，第二次再送“红包”，以后就是面对面地“讲数”。而另一位则别有见解，说
这些先富起来的广东干部对钱的兴趣已不是很大，倒是对北方（广东韶关以北）的美女
垂涎三尺。于是他就投其所好，广揽美女做“公关小姐”，具体的“服务项目”则事先
讲好。这些在各个环节上流失的“买路钱”最后自然都计入成本，使市场商品房价格高
涨。不少行内人士透露，这一类“前期开发费用”几乎占楼价的20～50％左右。中国这
个低收入国家出现高收入国家房价的扭曲现象，很大程度上就是由这个原因造成。
一篇题为《深圳市村镇土地管理中腐败情况调查及其对策》的调查报告，对“圈地
运动”所引发的种种腐败行为有详细的说明。这篇调查报告谈到，仅在1993年上半年这
一段短短的时间内，深圳市经济罪案举报中心就收到有关一些干部利用村镇土地开发、
转让之机进行贪污受贿活动的举报36件，涉嫌46人。其手法主要有下列几种：一是利用
土地转让之机，依仗职权搞“台底交易”，收受所谓“茶水费”、“好处费”，数额动
辄数十万元，甚至上百万元；二是利用经办转让土地的手续，与对方串通，瞒报地价，
采用以多报少、大头小尾等手法，侵吞土地转让款；三是利用土地开发的审批权，与客
户搞权钱交易，这在一些国土管理部门比较常见。他们惯用的手法是将申请拖着不办，
然后看谁“醒目”，谁“识做”，谁的手段高明，吃喝玩乐一条龙，就给谁办理。深圳
市宝安县建设局规划科副科长余强就是这方面的典型。这位职务不高但“权力”却很大
的副科长利用审批权，先后索贿225万元人民币、313万元港市。至于利用区（县）、市
、省三级多头批地弄“人情地”、“关系地”更是常见手法。仅深圳一地已经“曝光”
的就有市房管局局长陈炳根，福田保税区主管地政规划的3名处长和一名科长，宝安的1
0多名村干部，以及因搞房地产开发而贪污受贿达800万元之巨的曾利华。一个长沙市国
土局，从局长左天柱到下面的干部，就有10名因受贿而受处理。在号称“炒地”炒得发
了疯的广西北海市，其中黑幕更多，在中央联合调查组经过两年调查才查清楚的有关北
海“圈地”的贪污受贿案中，涉及人员达123人，其中厅级干部5人，处级干部20人，涉
案金额达1．1亿元人民币。北海市委的3个常委即常务副市长王芳春、政法委书记彭福钦
、组织部长何有学均因大肆贪污受贿受到惩处。
在这次“圈地运动”中，中国现行的土地管理体制将它的种种弱点暴露无遗：几乎
没有任何有效的措施来制约地方政府人部分领导者在土地开发中决策的随意性。甚至已
出现过这样的例子，一些不同流合污的国土管理干部，竟被当地政府领导以“与当前经
济发展形势不合拍”、“胆子不够大”、“阻碍地方经济发展”为由，或调离领导岗位
，或被降职使用。这些批出来的地很少进入真正的开发，大部分都被炒来炒去。广西北
海市的土地，地方政府实行“低门槛政策”，但在1993年上半年，这些土地经三四次转
手后，市场价格涨至原价的一二十倍。广东淡水。惠东的地皮更是成了“要多少有多少
”的无限供给局面。这些地方的土地价格随行就市，全视经办人得的“好处费”多少而
定。一些能拿到“条子”批地的人，几乎不用资金，只需交一点点手续费拿到“红线图
”后，便马上将土地脱手，立成巨富。重利吸引之下，广东附近的湖南、四川等地，大
大小小的权势者多方筹集资金来广东炒地。1992年下半年，淡水“熊猫汽车城”项目告
吹，惠州市政府决定于1993年4月份召开“土地清查联席会议”，准备将资金项目落实不
了的土地收回。不少圈占了大量土地的本地单位及人士事先得知这一消息，纷纷以重金
回扣相许诺，动员各路神仙出动，四处拉买主，最高回扣竟达成交金额的10％以上。不
少湖南人回去动员家乡的单位或个人前来淡水、惠东炒地皮，一时之间，湖南不少县、
市的党政部门和“能人”，都争先恐后以各种名目，通过各种渠道向银行贷款，奔赴淡
水去发“地皮财”。在“炒风”最烈的湖南省邵阳市和邵东县，就连教委、体委。计划
生育委员会、工会这类俗称“清水衙门”的事业单位都不示弱，纷纷倾囊而出，把教育
及体育经费全都拿出来，聊作“以钱生钱”的资本。一些曾参与炒地皮的人透露这种炒
法对参与者的“好处”：赚了，公家得“小头”，送点钱回单位去交差，私人则得“大
头”，参与者和跟随坐镇的银行代表利益均沾；亏了，拍拍屁股走人，自有地皮和“红
线图”之类的放在那里向单位和国家银行交待。湖南邵阳市一家工商银行挪用公款到淡
水炒地皮所赚的钱，全被集体私分。截至国务院下令禁炒地皮之时，湖南省全省银行乱
贷款、乱拆借投入到房地产上的资金已达数十亿。这些钱全被冻结在地皮上，严重影响
了当地经济运行的正常秩序，凡参加“炒地”的市、县至今还未恢复“元气”。
在任何国家，土地都是不可再生的重要资源，更是国家积累建设资金的重要来源。
在有着天文数字般庞大人口的中国，土地资源的约束已经相当严峻。在人均耕地很少的
情况下，我国政府大量出让土地有着双重目标：一是通过土地使用权出让来积累建设资
金，这对资金匮乏的中国来说，确实非常必要；二是希望通过此举促进住房商品化，以
利于我国在2000年时达到人均居住面积8平方米的社会目标。但是由于权力的高度市场化
和少数地方政府权力层的群体腐败，使实际结果远远偏离了上述目标。
首先，由于一级市场上实行土地供给双轨制（行政划拨和有偿出让）模式，这就使
大部分土地通过行政划拨流入二级市场，这部分土地基本上没有多少收益可言。而有偿
出让的那一部分，由于缺乏地价评估、地价管理的行政法规和公开的地价标准，使许多
地方的掌权者在有偿出让的过程中，为了从中取利，竞相压低地价，随意处置土地资产
，造成国有土地收益大量流失。大量资料表明，中国土地二级市场上的价格并不低，19
85年一般城市地价约为5～8万元/亩，1988年上涨为15～20万元/亩。近几年沿海地区和
珠江三角洲城市的地价猛涨，己超过100～200万元/亩，有些黄金地段更高达700万元/亩
。这些价格往往是一级市场的数倍乃至10多倍，价差在中间环节大量流失。所以不少地
方的土地虽然大量出让，但地方政府却未能形成大的积累，只使不少权势者和参与炒地
者成为巨富。有人。曾算过一笔详细的账，政府出让的大部分未经开发的生地或不完全
具备“七通一平”条件的毛地，土地价格大多都很低。根据北京市黄金地段土地价格分
析，未开发成熟的土地批租价格只占开发成熟的土地价格的10％，即：一块开发成熟的
土地的价格，一般包含10％的土地出让金、30％的基础设施和基地处理投资，以及60％
的土地增值费。也就是说，在中国这段时期这样一种土地供给方式下，政府出让毛地或
生地，仅仅只能拿到二级市场上土地价格的10％。至于中国房地产业的利润，用行内人
士的话来说是一个“秘密”，即一个永远也无法测知其深浅的财富“黑洞”。每一个涉
足房地产的人，由于土地的来源和拿到土地的时间不同，从而得到的利润也很不相同。
总之，通过这种“灰色渠道”形成的收入分配畸变，诱发了社会道德的大滑坡，使社会
秩序不可避免地。陷入动荡混乱，社会公众对于不公平现象的怨恨情绪普遍增强。
其次，出让土地虽多，却井未使民众的住房问题得到多少实质性的解决。由于土地
二级市场价格过高，建造以中下等收入者为销售对象的大众化住宅根本元利可图，开发
商们纷纷建造豪华公寓和高级住宅，以港台人士和国内的“大款”为销售对象，这就使
中国的房地产市场陷入严重的供需脱节。据房地产业内人士对世界各大经济中心城市的
楼价进行对比，我国中心城市的楼价已与英国、美国的中心城市不相上下，比加拿大、
澳大利亚还要昂贵。据国家建设部公布的房地产市场数据，1995年我国商品房空置达50
46万平方米，就在这些存量未消化之时，又有大量“增量”积压，1996年我国房地产开
发投入3825．29亿元资金，而销售额却只有1340．38亿元。到1996年底为止，我国商品
房积压已超过6800万平方米，由此发生的资金沉淀达1200万亿元。但其价格却使缺房的
工薪阶层积毕生之力都无法购买。直到房地产价格连续跌了两年以后的1996年，在内地
大城市如上海、北京，以及沿海的广州、深圳等地，一般规格的商品房每平方米价格尚
需4000一6000元，一般省会级城市如武汉、长沙则需3000元左右。根据我国的收入水平
，每平方米超过2000元的商品房价格，与工薪阶层的购买力相去甚远。商品房积压到19
96年，就出现了这样的情况：
1996年9月27日的《北京青年报·青年周未》登载了一篇题为《为何炸掉花园别墅》
的文章，这篇文章称，石家庄市体育南大街的华兴花园小区，由中国华兴河北实业发展
公司在前几年房地产热时所造的51幢别墅构成，因卖不掉而闲置了几年，最后在1996年
7～8月间炸掉。下面是中央人民广播电台记者孟听采访华兴河北实业发展公司总经理时
得到的回答：“花园别墅200多亩地，都是当时建委主任、规划局长亲自给我们做的规划
，他认为在石家庄应该搞成一流的，不仅在外部建设，内部的配套设施，还有物业管理
和服务都应该是这样的，到后来在建设过程中，我们建了51幢别墅。在卖的时候，卖得
很慢，这样卖出去的，我们就装修，没卖的呢，仅仅是个外壳。另外从发展方向上来讲
呢，别墅在石家庄的购买力是不行的，从布局上讲呢，规划局也同意把这10个小别墅去
掉，改建普通住宅。从程序上都正规，从当前为居民提供普通住宅的方向上，这个也是
社会需要的，再从资金上算经济账，拆掉的这10个也就损失了七八十万。但是盖出4幢楼
赚的钱，那可就不是这七八十万了。这样从银行资金还贷款，那是一笔不少的效益。所
以综合考虑以后我们就把它给拆了。对于社会的说法呢，从我们的角度不评论这个。因
为搞房地产热的时候，大家也都在说热，冷的时候也都说冷，它在热的时候我们说冷，
好多人都不理解。”刘冲的看法似乎在其它几家房地产公司那里得到了认同，燕港公司
总经理郑鹏飞说：“高级别墅市场不接受它，不消化怎么办？扒掉以后盖多层。放在那
儿积压，成本也居高不下，资金也占用了。往前追溯决策上有失误，因为不是他一家，
是全国房地产的一个通病。随着1992年、1993年房地产热它就是一个通病，都是楼堂馆
所、别墅，脱离了市场需要，尤其石家庄这个城市，虽然是个省会城市，居民的消费水
平、消费观念都没有达到一定水平。”不管对这件事如何进行辩解，在建设资金短缺时
期、老百姓住房紧张的情况下，发生这些事情总让人觉得这“学费”很不值得。
从世界经验来看，房地产发育有两个基本条件：一是人均房地产比重和城市化水平
，二是社会资本积累速度。就第一个条件而言，我国人均房地产水平不仅远远低于发达
国家，也低于一些发展中国家。城市化水平也比较低，这是房地产市场发展的有利条件
。就第二个条件而言，这些年我国社会资本积累的速度相当快，但是分布却极不均衡，
主要集中在7％的富裕及富豪型家庭手中。这些家庭一般己拥有令普通民众望尘莫及的住
宅，其中有些家庭还拥有多套。而有购房需要的工薪阶层面对如此昂贵的房价，却并没
有足够的购买力。也就是说，中国目前这个房地产市场之所以“人气”不旺，购买者不
多，是因为这个市场在很大的程度上是“炒”上去的，而不是建立在有支付能力的需求
之上的。世界银行对许多国家进行调查后发现，住宅价格应保持在家庭年收入的3至6倍
为宜，超过6倍则很难有市场。按1995年上海职工平均年收入9000元计算，一个双职工家
庭年收人为18000元左右，其3至6年的总收入约为5．4万元至10．8万元。按照我国目前
的商品房价格，一个家庭要购买一套中等水平、面积为70平方米的商品房，约需20～30
余万元，绝大多数工薪阶层无论如何都没有这样的财力。目前在我国，除了就业政策之
外，再也没有任何公共政策比住房政策对民众影响更大。这方面的挫折和失望越多，民
众对改革的满意程度就越低。
第三，借助“光环市场”和“环上市场”理论分析可以得知房地产虚热引发了潜在
的经济危机。所谓“光环市场”是指超过实际需求的产品，即剩余产品的市场。这些产
品在工厂里以积压、在商店里以滞留的形式表现出来，竞争越激烈，光环市场越大。光
环市场虽然是由难以成交的产品构成的，却能造成虚幻的繁荣，如同一些星体所具有的
光环一样，这些光环虽不是实体，却是真实的存在。“环上市场”是建立在光环市场上
的市场。如房地产业需要大量的建筑材料，由于竞争，建筑材料的供应量将超过实际需
求。如果实际需求量为1000套房屋所需的铝合金门窗，而供应量却达到1050套房屋的铝
合金门窗，那么其中50套房屋的铝合金门窗则为光环市场。制造这1050套房屋的铝合金
门窗的铝合金材料则形成了实际需求，其中50套门窗的材料则是建筑在光环市场之上的
，称为“环上市场”。同时铝合金材料市场由于竞争又会形成新的光环市场。可以说，
．光环市场如同沙滩，而环上市场则是沙滩上的巨型建筑。如果第一市场的剩余产品己
达5％，那么第六市场则占30％。如果竞争白热化，第一市场的剩余产品率为20％，那么
第六市场则会高达120％。如果第一市场因剩余产品的压力过大而崩溃，上面那些剩余产
品比例更高的市场如第二、第三……第X市场则一定会像雪崩一样垮掉，没有办法能阻止
这利崩溃。这是经济危机突发性强、规模巨大、波及而广的根源所在。本章仅仅只分析
了一个与房地产业有夫的市场，而实际上房地产的相关产业有50多个，有间接联系的又
还有许多个。由此可知，圈地运动造成的房地产虚热，会对中国经济有何影响。
一份材料显示，从1987年开始推行土地有偿使用制度，土地作为特殊商品开始进入
市场以来，我国的土地资产就开始从各种渠道大量流失。据1992年初步测算，我国城镇
国有土地资产价值至少达15万亿元，其中企业生产经营用地占1/3，至少有5万亿元土地
资产可有偿使用并保值增收，远大于全国国有经营性与非经营性固定资产3．5万亿元。
若5万亿元土地资产中每年有3％进入市场，按40％征为政府纯收益的话，各级政府每年
来自划拨土地人市的纯收益约为600亿元。
然而现实并非如此，事实上国有土地资产在大量流失和变相流失。根据多年来从实
践中得出的经验，国有土地资产流失的渠道主要有以下5条：
土地隐形交易经调查后保守测算，国有划拨土地使用权因非法转让、出租和抵押等
隐形交易而导致流失的国家土地收益，大城市年平均1500万元以上，地级市平均每年10
00万元以上，县级市50万元以上，建制镇20万元以上。全国每年因土地隐形交易流失的
收益至少在100亿元以上。
城镇土地使用税征收不到位按国家征税标准和征税范围，全国每年可收取土地使用
税150亿元以上，而实际只收到30多亿元，流失高达120多亿元。
土地出让金偏低在土地出让中，各地普遍以压低地价作为招商引资的优惠条件，协
议出让土地的比重高达90％，而协议出让的地价仅为拍卖、招标地价的几分之一，甚至
几十分之一，有的地方还出现了负地价。若真正按市场经济规则和价值规律科学确立地
价，全国十地出让收益还可多收几百亿元。
大量非市场形式供地和土地闲置变相流失土地资产尽管国家大力推行十地有偿使用
制度，但大量本应以出让方式供地的项目用地仍以行政形式划拨，土地资产价值没有显
化，没有地租收益。另外，城镇划拨土地存在大量闲置和低效使用现象。据测算，全国
城市建设用地约4～5％处于闲置状态，40％处于低效利用状态，由此每年损失土地收益
约800亿元。
土地增值税征不到位尽管国家已颁发了征收土地增值税规定，但除少数省市开始实
施外，大部分地区尚未开始征收，这也是造成土地资产流失的渠道之一。
房地产市场能否成为新的经济增长点
本节指出：尽管建设部有针对性地提出了5条措施，旨在改变商品房严重滞销的局面
；一些城市也纷纷出台了有关政策，“让老百姓买得起”，然而收效甚微。因为这个市
场需要政府、开发商、消资者几方联动，才能形成带有决定性的启动，否则就无法将潜
在需求化为有效需求，还是不能形成新的经济增长点。
1996年上半年，中国政府通过两次降低银行存款利息，希望以此启动市场需求，但
到了11月份，已经可以很明显地看出这一政策目标将难以达到。看来在产品相对过剩的
今天，与有效需求不足作“斗争”，是今后比较长一段时间内中国必须应对的经济难题
。选择房地产业作为新一轮经济发展的启动点，也就顺理成章地成为高层决策人士和部
分奏折派经济学家瞩口的经济政策。8月，建设部、国家计委、国务院有关部委负责人都
相继发表谈话，表示要理顺政策，调整商品房价格，发展住房金融，通过降价处理和租
赁的方式来盘活现有存量的房地产市场，以住宅建设作为新一轮经济增长的启动点，带
动其余50多个相关行业的发展。但在房价高涨、公众缺乏购买力的情况下，可以想象，
要达到目的有相当大的难度。
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