Economics 版 (精华区)

发信人: rainy (段誉), 信区: Economics
标  题: 每日一道——短期与长期租金控制
发信站: 哈工大紫丁香 (2001年06月30日06:32:03 星期六), 站内信件

一个常见的价格上限的例子是租金控制。在许多城市，地方政府都规定房东能向
房客收取的租金上限。这种政策的目的是帮助穷人更能租得起住房。经济学家
经常批评着重租金控制，认为这是一种帮助穷人提高生活水平的极无效率的方法。
一个经济学家称租金控制是“除了轰炸外，毁灭一个城市的最好方法”。

租金控制的不利影响对一般人并不明显，因为这些影响要在许多年中才能体现出来。
在短期中，房东出租的公寓数量是固定的，而且，他们不能随着市场状况变动而迅速的
调整这个数量。此外，在短期中，在一个城市寻找住房的人的数量对租金也并不会非常
敏感，因为人们调整自己的住房安排要花时间。因此，住房的短期供给与需求都是较为
缺乏弹性的。与任何一种价格上限一样，租金控制引起短缺。但由于短期中供给与
需求缺乏弹性，最初由租金控制引起的短缺并不大。短期中的主要影响是降低了租金。

长期的情况完全不同。因为随着时间的推移，租赁住房的买者与 卖者对市场状况的
反应较大。在供给一方，房东的低租金的反应是不建新公寓，也不维修现有的公寓。
在需求一方，低租金鼓励人们去找自己的公寓（而不是与父母同住、或与室友同住），
而且也引起更多的人迁居到城市。因此，在长期中供给与需求是较为富有弹性的。
当租金控制把租金压低到均衡水平以下时，公寓的供给量大幅度减少，而公寓的需求
大幅度增加。结果是住房大量短缺。

在那些有租金控制的城市里，房东用各种机制来配给住房。有些房东让租房者长期等待。
另一些房东喜欢没有孩子的房客。还有一些房东根据种族实行不同待遇。有时公寓分配
给了那些愿意暗中向大楼管理员付钱的人。实际上，这些贿赂使公寓总价格接近于
均衡价格。
长期的情况完全不同。因为随着时间的推移，租赁住房的买者与 卖者对市场状况的
反应较大。在供给一方，房东的低租金的反应是不建新公寓，也不维修现有的公寓。
在需求一方，低租金鼓励人们去找自己的公寓（而不是与父母同住、或与室友同住），
而且也引起更多的人迁居到城市。因此，在长期中供给与需求是较为富有弹性的。
当租金控制把租金压低到均衡水平以下时，公寓的供给量大幅度减少，而公寓的需求
大幅度增加。结果是住房大量短缺。

在那些有租金控制的城市里，房东用各种机制来配给住房。有些房东让租房者长期等待。
另一些房东喜欢没有孩子的房客。还有一些房东根据种族实行不同待遇。有时公寓分配
给了那些愿意暗中向大楼管理员付钱的人。实际上，这些贿赂使公寓总价格接近于
为了充分了解租金控制的影响，我们必须回想一下第一章中的经济学十大原理之一：
人们会对激励作出反应。在自由市场中，房东努力使自己的楼房清洁而且安全，因为令人
满意的公寓可以得到更多的价钱。与此相比，当租金控制引起短缺和排队等候的时候，
就没有什么激励能使房东对房客关心的问题作出反应。为什么现有住房状况下人们就等待
住房时房东还要花钱维修并改善住房状况呢？最后，房客得到了低租金，但他们也得到了
低质量的住房。

决策者对租金控制这种影响的反应通常是实行额外的管制。例如，认定住房方面的种族歧视
视为非法，并有法律要求房东提供适于居住的最低条件。但是，这些法律实施起来困难巨大。
与此相比，当取消租金控制并由竞争力量调节住房市场时，这些法律都没有什么必要了。在一个
自由市场上，住房价格的调节消除了短缺，而这种短缺引起了不合意的房东行为。

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明明知道我们已经跋涉千里,           .oooO  Oooo.
  我仍觉得你我才初初相遇.           (   )  (   )
      胸怀中满溢着幸福,              \ (    ) / 
        只因你就在我眼前,             \_)  (_/
          对我微笑，一如当年.        

※ 来源:·哈工大紫丁香 bbs.hit.edu.cn·[FROM: bbs.nju.edu.cn]