Environment 版 (精华区)

发信人: lichunlu (露露365), 信区: Environment
标  题: 美国农田保护的各种计划和法规（8）
发信站: 哈工大紫丁香 (2003年01月16日09:50:49 星期四), 站内信件

6．开发权转让计划
开发权转让计划允许土地主将一块土地的开发权转让到另一块土地上。通常，通过地方分
区条例，开发权转让计划将农业土地上的的开发建设转移到规划的发展地区去。当开发权
从一块土地上被转换后，该快土地就被限制为永久的农业保持地役权。购买了开发权的土
地主通常允许以比基础分区中更高的密度来开发建设。开发权转让计划在加利福尼亚州和
新泽西的一些地区被称为开发信用证的转让。

开发权转让计划用于县、城市、城镇和乡镇。为了保护新泽西的松林地带和纽约州长岛的
松林不育地带这两个地方的农田，这俩个地区都制定了开发权转让计划。该计划与购买农
业保持地役权不同，因为它包括私人市场。开发权转让计划中的大多数的开发权的转让都
是在私人土地主和开发者之间达成，地方政府批准转让并监视地役权。有少数管辖区已经
建立了“开发权转让的银行”，该银行用公共的资金购买开发权，然后再将其出售给开发
者和私人土地主。

一些州，如新泽西已经立法授权地方政府制定开发权转让计划。其他州，特别是弗吉尼亚
，持续拒绝给予地方政府这样的授权。在没有专门的州立法授权的情况下，市政府必须与
他们的律师一起工作来决定州法的其他条款是否允许他们利用开发权的转让。

开发权转让计划旨在实现与用公共基金购买农业保持地役权计划同样的目的。它们防止农
田的非农业开发，降低被保护农田的市场价值，并为农场主提供流动资金以提高农业的生
存能力。

开发权转让计划也为许多社区试图限制农田的开发建设而面临的政治和经济问题提出可能
的解决办法。土地主经常反对农业保护分区和其他的土地利用法规，由于它们会减少资产
的净值。土地保护分区制由于防止了城市化而有利于农民，但它也降低了土地的市场价值
。如果把降值分区与开发权转让计划相结合，土地主就可以通过出售他们的开发权来保持
他们的资产净值。

迄今为止，虽然有几十个地方的管辖区允许使用开发权转让计划，只有少数几个管辖区成
功地防护了农田。开发权转让计划非常复杂必须谨慎地设计才能实现目标。凡是成功地应
用了该计划的社区都获得了稳定的发展，这些社区在行政上实施分区条例且其规划部门有
时间、知识和资源来管理各种复杂的土地利用法规。（全文完）

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